Chung cư: Ôn cố để tri tân

Sự xuống cấp của nhiều khu đô thị mới (KĐTM), kể cả khu đô thị Linh Đàm từng được vinh danh là khu đô thị kiểu mẫu, nhất là khu nhà tái định cư, nhà ở xã hội đã thấy rõ. Thế mới biết, có tiền có thể mua được rất nhiều thứ, kể cả căn hộ chung cư cao cấp. Nhưng để có văn hóa sống trong chung cư thì không phải cứ có tiền là có được!

Tấm áo mới của kiến trúc đô thị

Bây giờ với mọi người, hình ảnh những KĐTM với các tòa nhà chung cư cao tầng với kiến trúc bề thế, hiện đại loang loáng tường gương đã trở nên quen thuộc. Các KĐTM mọc lên ở ven đô mà khởi đầu là dự án KĐTM Bắc Linh Đàm do Tổng Công ty xây dựng và phát triển nhà đô thị (HUD) khởi công xây dựng vào mùa hè năm 1997 với quy mô lên tới 200ha, đã đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong lịch sử phát triển nhà ở của nước ta thời hiện đại.

Với kiến trúc mang phong cách mới, sử dụng vật liệu cao cấp, công nghệ xây dựng tiên tiến, được quy hoạch đồng bộ từ công trình đến hạ tầng kỹ thuật…, chung cư cao tầng tuy mới xuất hiện nhưng đã nhanh chóng tạo nên một hình ảnh lãng mạn, đầy ấn tượng của kiến trúc Việt Nam thời mở cửa. Sức hấp dẫn của các KĐTM đã làm thay đổi tư duy “ở” của người hàng phố. Rất nhiều gia đình đã bán những căn nhà ống chật chội, tối tăm, thiếu tiện nghi trong các con phố, con ngõ nhỏ suốt ngày đêm ầm ào tiếng còi xe và chật ních người đi lại, để đến ở trong các chung cư mới.

Còn với lớp người trẻ tuổi thành đạt, việc sở hữu một căn hộ sang trọng đầy đủ tiện nghi trong KĐTM sẽ làm cho họ thêm được vì nể trước mắt đồng nghiệp, bạn bè. Người tỉnh khác có tiền về Thủ đô làm ăn thì đích ngắm đầu tiên là tìm mua một căn hộ chung cư. Sự bùng nổ các KĐTM trong những năm 2000-2010 cùng với nhu cầu cấp thiết về nhà ở đã làm cho thị trường nhà đất lúc đó cực kỳ sôi động.

Chung cư A12 Khương Thượng nằm tại vị trí

Chung cư A12 Khương Thượng nằm tại vị trí "vàng" khu vực ngã tư Chùa Bộc - Tôn Thất Tùng.

Hàng vạn héc ta đất trồng lúa được đền bù, chuyển đổi mục đích sử dụng để xây KĐTM. Các tuyến giao thông vành đai 2, vành đai 3, rồi 3,5 được xây dựng nhằm kết nối các KĐTM với trung tâm thành phố. Tấm bản đồ quy hoạch treo trên tường các nhà quản lý đô thị luôn được tô màu mới thay thế cái màu xanh của ruộng đồng, mặt nước… Trong thành phố, đâu đâu cũng thấy người ta xì xào, bàn tán về mua bán căn hộ chung cư. Người mua được nhà thì hể hả, kẻ bán cũng cười hết cỡ vì trúng mánh. Giá nhà chung cư tăng vô tội vạ. Từ cái giá gốc chỉ 7 - 8 triệu đồng/m2, qua “nghệ thuật thổi giá ảo” của chủ đầu tư, cộng với sự mua bán lòng vòng của giới đầu cơ, mà giá nhà bị đẩy lên gấp 3 - 4 lần. Vậy mà có nơi, có lúc vẫn không có nhà để bán, cho dù hầu hết là bán “nhà” trên… bản vẽ?!

Những năm đó, Ban Quản lý dự án có quyền lực ghê gớm. Cho ai mua là người ấy được đổi đời. Chỉ cần nhượng cái suất mua căn hộ chung cư là đã có ngay hàng trăm triệu. Có nằm mơ cũng không dám nghĩ tới. Còn với giới đầu cơ thì khỏi phải nói, buôn bán nhà chung cư đem đến cho họ một thứ siêu lợi nhuận, lại chả mất một cắc tiền thuế nào?!

Từ quản lý xây dựng đến văn hóa chung cư

Trong lịch sử phát triển nhà ở của người Việt chúng ta, thì từ “chung cư” mới xuất hiện sau 1975, khi nước nhà thống nhất. Còn trước đó, ở miền Bắc, người ta chỉ biết đến khái niệm “nhà ở tập thể”, loại nhà do Nhà nước xây dựng hàng loạt từ 1 tầng mái ngói, đến 5 - 6 tầng bằng phương pháp lắp ghép bê tông đúc sẵn tấm nhỏ, tấm lớn để phân phối cho gia đình cán bộ, công nhân, viên chức trong biên chế.

Căn hộ rộng hay hẹp, khép kín hay không khép kín, ở tầng trên hay tầng dưới và phân phối cho ai, là phụ thuộc vào Hội đồng phân phối nhà ở được lập ra từ đơn vị cơ sở đến trung ương, với một chuỗi tiêu chuẩn dài dằng dặc từ thành tích cống hiến đến mức lương, chức vụ… Nhà ở tập thể thời ấy còn đơn sơ lắm.

Đơn sơ từ vật liệu xây dựng, kiểu cách kiến trúc đến tiện nghi sử dụng. Nhiều nhà tập thể phải dùng chung khu vệ sinh và bếp như khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Kim Liên. Nhưng được cái, các khu nhà tập thể thời đó quy hoạch theo phương pháp lập quy hoạch của Liên Xô nên khá bài bản, kiểu như, nhà nọ phải cách nhà kia 2H (tức là bằng hai lần chiều cao của ngôi nhà). Khu tập thể nào cũng có nhà trẻ, trường mẫu giáo.

Đấy là chưa kể đất trồng cây xanh, vườn hoa, sân chơi. Đặc biệt, do nằm ở trong các quận nội thành, như Thanh Xuân, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Ba Đình, nên các khu nhà tập thể rất gần với cơ sở y tế, bệnh viện, trường học, nhà hát, rạp chiếu phim… và đi lại thuận tiện. Sau này, do chính quyền đô thị buông lỏng quản lý, dân cư phát triển, hạ tầng kỹ thuật bị hư hỏng không cơ quan nào sửa chữa, nếu có thì cũng không đến nơi đến chốn vì thiếu kinh phí! Đất công cộng bị lấn chiếm làm nhà, họp chợ, bãi gửi xe… Các khu nhà ở tập thể xây dựng từ thập niên 60 - 80 của thế kỷ trước bị xuống cấp và biến dạng xập xệ chẳng khác gì những khu ổ chuột!

Dự án Khu đô thị Thành phố giao lưu với quy mô rộng 95ha, có vị trí đắc địa trên mặt đường Phạm Văn Đồng.

Dự án Khu đô thị Thành phố giao lưu với quy mô rộng 95ha, có vị trí đắc địa trên mặt đường Phạm Văn Đồng.

Bước vào thời kỳ đổi mới, các KĐTM được xây dựng. Theo quy định của Nhà nước, KĐTM phải có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật từ điện, nước sạch, giao thông… đến các công trình phù trợ như siêu thị, nhà trẻ, trường học, sân chơi, đường dạo, nơi đỗ xe ô tô - xe máy, vườn hoa, cây xanh, hồ nước…Thế nhưng, cũng lại do buông lỏng quản lý quy hoạch xây dựng nên nhiều chủ đầu tư vì siêu lợi nhuận, đã bất chấp quy hoạch được duyệt, chỉ nhăm nhăm xây chung cư bán thu tiền.

Thời buổi tấc đất tấc vàng, trường học, nhà trẻ, vườn hoa, cây xanh… được vẽ rất đẹp trên giấy lặng lẽ biến mất. Rồi vài năm gần đây, xu hướng “Kiến trúc xanh” được giới KTS cổ vũ và nhanh chóng lan tỏa nhanh trong xã hội. Kiến trúc xanh trở nên “hot” đến độ nhà nào có ban công, lô - gia hay mái bằng đều náo nức trồng cây, trồng hoa, trồng rau sạch để nơi ở của mình thêm xanh, thêm đẹp, thêm sinh thái.

Nhiều chủ đầu tư dự án BĐS cũng không bỏ qua cơ hội này mà rầm rộ quảng cáo cho dự án “rất xanh” của mình qua những hình vẽ 3D xanh mướt đầy hấp dẫn được phát trên giờ vàng của sóng truyền hình, hay in màu bắt mắt trên các báo in, tạp chí chuyên ngành. Nhưng đó chỉ là dự án trên giấy?! Còn thực tế thì lại rất khác.

Bây giờ đi một vòng quanh Hà Nội, không khó để nhận ra những khu đô thị buồn tẻ, cô quạnh với những tòa chung cư cao tầng phơi mình trong nắng gió nhiệt đới khắc nghiệt không một bóng nước, vườn hoa… như người ta đã quảng cáo kia. Tất cả chỉ là nhà và nhà. Có dự án, nhà chung cư cao đến 30 - 40 tầng mà gần nhau đến nỗi, từ căn hộ nhà này có thể nhìn rõ sang căn hộ nhà bên kia.

Người đến ở không biết cho con cái học ở đâu (nếu không có vài trăm USD mỗi tháng học trường dân lập chất lượng cao hay na ná như thế do tư nhân mở). Thế là lại rồng rắn mẹ con, ông cháu sáng sáng chiều chiều đưa đón nhau vào nội đô để đi học trường công lập trên con đường đầy bụi bẩn, chẳng lúc nào là không tắc, kẹt xe và tai nạn rập rình?!

Người Việt mình hầu hết xuất thân từ nông thôn. Quen với cách sống khoáng đạt, tự do, và nặng tính tư hữu. Nên khi ra thành phố, sống trong chung cư vẫn luôn đau đáu nhớ về quê hương, về lối sống ở làng. Thế nên, từ thời bao cấp khó khăn, dù ở tít tầng 4, tầng 5 nhà tập thể nhưng vẫn chịu khó trồng rau, nuôi gà, nuôi lợn. Bước vào thời đổi mới, kinh tế phát triển. Đô thị hóa đã làm thay đổi nhiều làng xã và làm cho nhiều người giầu lên. Hôm qua còn là làng quê, sáng mai ngủ dậy đã là phường, là tổ dân phố.

Cánh đồng làng trở thành KĐTM. Dân nhà quê thoắt trở thành cư dân đô thị. Sống trong các chung cư cao tầng của KĐTM, khu tái định cư mà vẫn như sống ở làng. Coi cái thang máy là của riêng mình. Hành lang chung thành nơi đặt bếp than tổ ong, đốt vàng mã ngày rằm mồng một… khói hun mù mịt, bất chấp cảnh báo về hỏa hoạn. Ở nhà căn hộ, quanh quẩn chỉ có mấy chục mét vuông nên thấy bí bách lại không biết kiếm tiền ở đâu, thế là đua nhau mở quán ngay trên căn hộ của mình. Hộ này bán cháo lòng, tiết canh. Hộ kia thì cắt tóc, gội đầu. Sáng ăn phở ở tầng 10, trưa ăn cơm ở tầng 14.

Hồ điều hòa tại Khu đô thị Thanh Hà.

Hồ điều hòa tại Khu đô thị Thanh Hà.

Thậm chí muốn mua hộp thuốc đánh răng, chai nước uống… đã có siêu thị mini ở căn hộ tầng 8. Giao thông chiều thẳng đứng với cái thang máy thật là thuận tiện. Bấm nút một cái là ào ào lên, rồi ào ào xuống?! Chung cư mới sử dụng một thời gian mà đã bộc lộ những bất cập, từ phí dịch vụ gửi xe, bảo vệ… cho đến chuyện mất nước triền miên, thang máy hỏng, tường trần nhà bong tróc, ẩm mốc vì nước thải thấm dột… nhưng không thấy ai giải quyết?!

Sự xuống cấp của nhiều KĐTM, kể cả  khu đô thị Linh Đàm từng được vinh danh là khu đô thị kiểu mẫu, nhất là khu nhà tái định cư, nhà ở xã hội đã thấy rõ. Thế mới biết, có tiền có thể mua được rất nhiều thứ, kể cả căn hộ chung cư cao cấp. Nhưng để có văn hóa sống trong chung cư thì không phải cứ có tiền là có được!

Thay lời kết

Chúng ta đang sống trong thế kỷ XXI. Thế kỷ của đô thị, của chung cư cao tầng, của công nghệ thông tin, kỹ thuật số… Nhưng thực trạng phát triển thị trường BĐS không theo quy luật cung cầu và thiếu sự quản lý, điều tiết ở tầm vĩ mô của Nhà nước không khỏi để lo lắng về một môi trường sống an toàn, tiện nghi và bền vững.

Và vì thế, sẽ không khó hiểu là tại sao cho đến hôm nay, chỉ có một số ít KĐTM như Phú Mỹ Hưng… (TP. HCM), Times City, Trung Hòa - Nhân Chính, Việt Hưng… hay KĐTM dành cho người thu nhập thấp như Kiến Hưng, Đặng Xá, Đại Mỗ… (Hà Nội) lại được xã hội quan tâm đến vậy./.

Tác giả: KTS Phạm Thanh Tùng