Hội thảo chuyên đề: “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư“

Hội thảo có sự tham dự của đại diện các cơ quan Nhà nước là Bộ Xây dựng, Đại diện UBND Thành phố Hà Nội, Đại diện Vụ pháp chế và Quản lý khoa học Tòa án nhân dân tối cao.

Về phía Hiệp hội có: TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội; Ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Hà Nội; Nhà báo Phạm Nguyễn Toan – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam; Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội; Luật sư Nguyễn Hồng Chung – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội; Ông Nguyễn Thế Điệp - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội; Bà Lê Thị Lan Anh – Phó Chủ tịch, kiêm Tổng Thư ký Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.

Hội thảo cũng có sự tham dự của các chuyên gia, luật sư, các chủ đầu tư, các đơn vị quản lý vận hành, Ban quản trị các tòa nhà, các chuyên gia tư vấn bất động sản và các lĩnh vực liên quan, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản hàng đầu Việt Nam.

Luật Nhà ở năm 2014 đã có một chương 7 để điều chỉnh các vấn đề liên quan như: Quy định về phân hạng nhà chung cư, sở hữu chung, sở hữu về thời hạn sử dụng nhà chung cư,  về diện tích sử dụng chỗ để xe, về hội nghị nhà chung cư và tư cách pháp lý của Ban quản trị nhà chung cư. Để hướng dẫn quy định của Luật Nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 02/2016/TT-BXD; Thông tư số 28/2016/TT-BXD; Thông tư số 06/2019/TT-BXD để quy định nhiều nội dung có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư như: Tổ chức hội nghị nhà chung cư; thành lập Ban quản trị, công nhận Ban quản trị; đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư; lập, bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; quyền và trách nhiệm của các chủ thể có liên quan trong quản lý, sử dụng nhà chung cư…; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng như việc nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và bàn giao các công trình này cho chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành theo nội dung dự án được duyệt hoặc tự thực hiện quản lý.

Bên cạnh đó Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành (Nghị định số 101/2015/NĐ-CP, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP) đã quy định tương đối đầy đủ các nội dung liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như: Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư; yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư; các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư; quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lựa chọn chủ đầu tư; phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời; cơ chế ưu đãi trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…

Mặc dù Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh cơ bản các hoạt động có liên quan trong quản lý sử dụng nhà chung cư, đã đạt được nhiều kết quả, nâng cao chất lượng sống cho người dân tại các khu nhà chung cư góp phần bảo đảm trật tự, an sinh xã hội. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành cũng đã xuất hiện một số tồn tại, hạn chế. Và để khắc phục những tồn tại hạn chế Quốc hội, chính phủ đã có chủ trương sửa đổi bổ sung các quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Bộ Xây dựng là cơ quan được giao chủ trì soạn thảo. Trong thời gian vừa qua Bộ xây dựng đã dự thảo Luật sửa đổi bổ sung Luật Nhà ở năm 2014 được lấy ý kiến công khai rộng. Hội thảo ngày hôm nay góp phần để phản ánh thực trạng và giải pháp liên quan đến công tác quản lý, sử dụng vận hành nhà chung cư cũng như hoạt động cải tạo xây dựng lại nhà chung cư để các cơ quan soạn thảo hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trình Quốc hội trong thời gian tới.

Hội thảo sẽ lắng nghe ý kiến của các chuyên gia, luật sư và doanh nghiệp, sau đó tổng hợp các kiến nghị gửi tới cơ quan có thẩm quyền nhằm tìm được những giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư hiệu quả hơn trong thời gian tới.

TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội phát biểu khai mạc Hội thảo

Thực hiện chương trình phát triển nhà ở của Chính phủ đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 và sự chỉ đạo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tiếp tục tổ chức cùng các nhà khoa học, chuyên gia, nhà quản lý và doanh nghiệp bàn giải pháp tập trung và phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình có nhu cầu nhà ở, nhào ở công nhân và cải tạo, quản lý vận hành nhà ở chung cư.

Theo thống kê bước đầu, hiện nay trên cả nước có khoảng 2.500 khối nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu m2 sàn) với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. Các nhà chung cư được xây dựng qua nhiều giai đoạn khác nhau và được bố trí tại các đô thị của địa phương.

Ở miền Bắc, chủ yếu được xây dựng trong giai đoạn từ thập kỷ 60 đến thập kỷ 80 của thế kỷ trước, phổ biến là các nhà chung cư 3 - 5 tầng. Ở phía Nam, chủ yếu được xây dựng từ trước năm 1975, có cả nhà chung cư đơn lẻ, các khu chung cư dùng cho cán bộ, công chức, viên chức ở. Một số địa phương có nhiều quỹ nhà chung cư cũ hiện nay như: Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An, Thanh Hóa...

Một số vướng mắc, tồn tại, khó khăn chính hiện nay bao gồm:

Thứ nhất, doanh nghiệp chưa đầu tư bởi chi phí phải bỏ ra lớn nhưng lại mang lại lợi ích không cao. Cụ thể là bị hạn chế về tầng cao xây dựng, nhất là ở khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng, giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Thứ hai, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng với một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình.

Thứ ba, trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định trình tự đặc thù.

Thứ tư, hiện chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp.

Thứ năm, quá trình quản lý vận hành sử dụng còn nhiều bất cập giữa chủ đầu tư, đơn vị quản lý, ban quản trị và khu dân cư.

Về định hướng một số nhóm vấn đề cần bàn, bao gồm một số nội dung như sau:

Thứ nhất, các địa phương bố trí ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm xác định các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại trên cơ sở đó lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

Thứ hai, khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cũng như người liên quan biết và thực hiện. Việc quy hoạch cải tạo, tái thiết chung cư cũ cần phải được lập quy hoạch cho toàn khu, xác định rõ phạm vi nghiên cứu và phạm vi lập quy hoạch.

Thứ ba, sớm ban hành mức bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP.

Thứ tư, quy hoạch cải tạo khu chung cư cũ phải tuân thủ quy hoạch của Thành phố (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch ngành, với các tiêu chí chính là: Dân số, không gian và hệ số sử dụng đất), cấu trúc khu chung cư sau cải tạo không nhất thiết phải là mô hình đơn vị ở phổ biến mà có thể là khu đô thị đa chức năng. Việc điều chỉnh quy hoạch cần xem xét vị trí đặc thù.

Thứ năm, cần có những giải pháp tạo vốn từ nhiều nguồn, chứ không chỉ phụ thuộc vào các nhà đầu tư.

Thứ sáu, thành phố cần tổ chức xây dựng nhiệm vụ thiết kế, lấy ý kiến cộng đồng, tổ chức thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ thiết kế. Để có nhiệm vụ thiết kế phù hợp cần phân loại các khu chung cư hiện nay, căn cứ diện tích, vị trí, lợi thế, quy mô dân số để xác định các chỉ tiêu kỹ thuật đặc thù.

Thứ bảy, từ những quy hoạch chi tiết được phê duyệt cần xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với xây dựng ưu tiên các ngôi nhà xuống cấp nguy hiểm, đồng thời ban hành quy định về phân công, phân công quản lý và trách nhiệm (nên hình thành đơn vị quản lý chuyên trách về cải tạo chung cư).

Thứ tám, khẩn trương tạo lập quỹ nhà ở tạm thời (tạm cư) để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Hiệp hội mong các đồng chí đóng góp nhiều ý kiến hiệu quả để góp phần đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư và vấn đề quản lý vận hành trong quá trình sử dụng.

Ông Nguyễn Thế Anh - Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng)

Trước đây câu chuyện cải tạo xây dựng lại nhà chung cư năm trong 1 mục của chương 7 Luật Nhà ở năm 2014.  Tuy nhiên, công tác cải tạo trong thời gian vừa qua, đặc biệt tại TP. Hà Nội và TP. HCM vẫn đạt kết quả rất thấp. Ngày 15/7/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định 69 về cải tạo, xây dựng lại nhà ở chung cư thay thế Nghị định 101 năm 2015. Nghị định này đã có những bước đột phá trong cơ chế, chính sách nhận được sự đồng thuận lớn tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Trong Dự thảo Luật mới nhất có tách riêng một trang quy định nguyên tắc, yêu cầu, cải tạo lại nhà chung cư, trên cơ sở luật hóa Nghị định 69. Trong thời gian vừa qua việc quản lý vận hành nhà chung cư còn nhiều tồn tại, bất cập. Hơn 90% chung cư hiện nay được quản lý an toàn, 10% còn xảy ra những tranh chấp.

Trong dự thảo Luật Nhà ở chuẩn bị tổng hợp trong tháng này, về cơ bản vẫn giữ nội dung đã được quy định trong luật cũ năm 2014 (quy định sở hữu chung, sở hữu riêng, thành lập ban quản bị…). Bổ sung thêm một số điều như khi tổ chức họp chung cư có thể thay đổi hình thức, ban quản trị yêu cầu phải có kiến thức chuyên môn trong quản lý nhà chung cư. Bổ sung cách xác định các phần diện tích trong căn hộ để đảm bảo tránh những vấn đề tranh chấp. Bổ sung thêm nhiều quy định siết chặt đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn tránh xảy ra bất cập tồn tại. Quản lý sử dụng kinh phí 2%; bổ sung thêm mục bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật nhà chung cư (thời điểm, cách thức, thành phần bàn giao).

"Chúng tôi sẽ lắng nghe các ý kiến của các chuyên gia tại hội thảo ngày hôm nay và báo cáo lãnh đạo Cục, lãnh đạo Bộ để tiếp tục hoàn thiện việc sửa đổi Luật Nhà ở", ông Thế Anh nói.

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Minh Tuấn Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phân tích “Những xung đột chủ yếu giữa cư dân và chủ đầu tư tại các Tòa nhà/Cụm tòa nhà chung cư” để làm rõ các tranh chấp chính và nguyên nhân cũng như đưa ra một số đề xuất, giải pháp cơ bản

Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà/Cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, trong số 845 Tòa nhà/ Cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TP.HCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau.

Các tranh chấp này chủ yếu đều xoay quanh mối quan hệ 04 bên: Cư dân - Chủ đầu tư - Ban quản trị - Đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ điển hình, được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa Cư dân - Chủ đầu tư.

Bài tham luận tập trung phân tích “Những xung đột chủ yếu giữa cư dân và chủ đầu tư tại các Tòa nhà/Cụm tòa nhà chung cư” để làm rõ các tranh chấp chính và nguyên nhân của nó cũng như đưa ra một số đề xuất, giải pháp cơ bản để hạn chế tranh chấp.

1. Tranh chấp từ giai đoạn mua - bán chung cư: Việc mua bán nhà chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư có những khía cạnh phức tạp, đặc biệt ở những căn hộ “hình thành trong tương lai”. Cư dân thường vẫn không thể tránh khỏi các bất cập sau:

- Chất lượng công trình: Cư dân khó có thể nắm được các thông tin như vật liệu, kết cấu, cũng như quá trình kiểm định và giám sát thi công căn hộ. Dẫn đến việc khi nhận bàn giao, căn hộ vẫn chưa hoặc không được kiểm định chất lượng.

- Cấp quyền sử dụng căn hộ: Cư dân đã sử dụng nhà chung cư một thời gian dài mà vẫn không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở hoặc nội dung thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở bị sai gây nhiều thiệt thòi.

2. Bàn giao quỹ bảo trì 2% hoặc tự ý rút ngắn thời hạn bảo trì: Đây là vấn đề nổi cộm nhất và không chỉ nằm trong mối quan hệ giữa cư dân - chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng đến Ban Quản trị - Đơn vị Quản lý vận hành và thậm chí là cả các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương.

Một phần nguyên nhân cho việc Chủ đầu tư “chậm” trong công tác bàn giao phí bảo trì chính bởi vì chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao (mặc dù các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ); bên cạnh đó đối với các khoản Quỹ bảo trì tại các Tòa nhà/Cụm tòa nhà có số tiền lớn, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng thì đây là khoản tiền không hề nhỏ đối với một số Chủ đầu tư mong muốn chiếm dụng, chậm bàn giao.

Theo khoản 2 Điều 43 Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07/09/2021 (“VBHN số 05”) thì tranh chấp về phí bảo trì trước tiên do UBND cấp tỉnh giải quyết, trong trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì mới khởi kiện vụ việc dân sự tại Tòa án có thẩm quyền.

Thực tế là chính UBND cấp tỉnh cũng chưa thực sự quyết liệt, có lúc, có nơi còn thờ ơ, quá tải với việc giải quyết tranh chấp này vì thiếu căn cứ pháp lý cho việc cưỡng chế thi hành. Điều này làm cho công tác “đòi tiền bảo trì” của cư dân tiêu tốn khá nhiều thời gian và gặp nhiều cản trở.

3. Tranh chấp về phần sở hữu chung riêng: Theo quy định tại Điều 6, Điều 7 VBHN số 05, việc phân chia diện tích/ thiết bị chung - riêng phải được quy định rõ trong hợp đồng mua bán chung cư. Nội dung này đã giúp hạn chế những hành vi lách luật, mập mờ khi giao kết hợp đồng.

Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn tồn tại rất nhiều các tranh chấp liên quan đến diện tích chung riêng, nổi bật nhất trong đó là các tranh chấp về diện tích tầng hầm và nơi để xe.

Hiện nay, mặc dù Luật Nhà ở 2014 và VBHN số 05 có những quy định mới về khu vực để xe tại Nhà chung cư. Đặc biệt, khoản 1 Điều 8 VBHN số 05 có nêu: “Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Chỗ để xe có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua, bán căn hộ”.

Tuy nhiên, mặc dù quy định pháp luật là vậy, nhưng nhiều trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm hữu hầm gửi xe - diện tích chung thuộc sở hữu riêng của mình, bất chấp sự phản đối của cư dân.

Ngoài ra, còn có tình trạng chủ đầu tư sử dụng 1 phần diện tích chung vào mục đích riêng như: Chiếm dụng, cải tạo phòng sinh hoạt cộng đồng vào mục đích riêng hoạc thương mại, cố tình hoặc vô ý để các cơ sở kinh doanh tại tầng 1 chiếm dụng vỉa hè vào mục đích kinh doanh… Thậm chí còn có trường hợp cải tạo lại các diện tích khác thuộc phần sở hữu chung như diện tích phòng kỹ thuật, tầng thượng để xây thêm các tiện ích để bán hoặc cho thuê nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Điều này không chỉ tạo ra sự nhức nhối, thiếu thuận tiện cho sinh hoạt cư dân tòa nhà mà còn tạo ra hình ảnh xấu đối với cảnh quan đô thị cũng như công tác đảm bảo anh toàn PCCC, đảm bảo an ninh - đô thị của chính quyền địa phương.

Về nguyên nhân phát sinh các tranh chấp

1. Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà chung cư về cơ bản tương đối đầy đủ, ban hành kịp thời. Song thực tế, các xung đột vẫn chưa thể chấm dứt, bước đầu giải quyết một phần các bất cập nhưng vẫn chưa giải quyết triệt để, giải quyết tận gốc vấn đề, đôi lúc còn chung chung và chưa phù hợp.

2. Xuất phát từ nguyên nhân trên chưa đồng bộ và theo kịp của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật nên các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương cũng không thể mạnh mẽ can thiệp, ngăn chặn sớm các vấn đề đã, đang và sẽ nảy sinh trong thực tiễn.

3. Sự bất bình đẳng trong mối quan hệ giữa các chủ sở hữu/ người sử dụng nhà chung cư với chủ đầu tư. Ngay từ những bước đầu tiên khi mua bán chung cư, chủ đầu tư đã nắm thế chủ động khi giao kết hợp đồng trên mẫu hợp đồng do chủ đầu tư soạn sẵn; hay chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng; không minh bạch chi phí tài chính vận hành, bảo hành chung cư; ban quản lý thiếu chuyên môn nghiệp vụ, lơ là công tác phòng chống dịch...

4. Ý thức sử dụng nhà chung cư của chính các chủ sở hữu/ người sử dụng nhà chung cư

Nhiều người dân vẫn thiếu ý thức trong việc sử dụng tài sản chung, các shophouse/ kiot của chính người dân cũng xảy ra tình trạng lấn chiếm không gian sinh hoạt chung của chung cư, không tuân thủ đúng nội quy tòa nhà/ cụm tòa nhà chung cư đã được ban hành.

Hiện tượng các chủ sở hữu cho thuê căn hộ chung cư làm văn phòng công ty… hoàn toàn trái với Quy định tại Luật Nhà ở 2014.

Luật sư Nguyễn Minh Tuấn: Những đề xuất, giải pháp cơ bản để hạn chế tranh chấp

1. Cần rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh trúng, đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong việc quản lý vận hành các tòa nhà/ cụm tòa nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý. Xem xét ban hành Nghị định Quản lý nhà chung cư.

2. Cần có chế tài xử lý nghiêm với các chủ đầu tư dự án nhà chung cư vi phạm trong lĩnh vực quản lý nhà chung cư, đặc biệt trong việc chậm bàn giao quỹ bảo trì cho Ban quản trị… Giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật” nhằm đảm bảo quyền lợi các bên. Tùy theo mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hòa giải, giải quyết của tòa án…

3. Cần xem xét việc yêu cầu bắt buộc có đơn vị quản lý chuyên nghiệp ngay từ khi chủ đầu tư dự án đưa cư dân vào ở. Chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư, thực hiện đúng thỏa thuận sở hữu và sử dụng diện tích riêng/ chung…

4. Nghiên cứu xem xét: Cơ chế bên thứ ba trong việc quản lý quỹ bảo trì; kiểm soát chặt các thủ tục, đánh giá chất lượng dự án nhà chung cư trước khi bàn giao cho cư dân về ở.

5. Các Ban quản lý tòa nhà cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ vào quản lý; là đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn. Điều này cũng đòi hỏi Ban quản trị, cư dân của tòa nhà/ cụm tòa nhà chung cư có sự lựa chọn nghiêm túc để có một Ban quản lý tòa nhà khách quan, đảm bảo quyền lợi các bên.

6. Có chính sách thúc đẩy, phát triển hoạt động một cách hiệu quả của các tổ chức Hiệp hội, Hội nghề nghiệp quản lý Tòa nhà trên phạm vi cả nước, đặc biệt tại 02 thành phố Hà Nội và TP.HCM.

7. Tăng cường, phát huy vai trò quản lý nhà nước ở địa phương của Ủy ban nhân dân cấp phường, xã đối với các hoạt động của chủ đầu tư và Ban quản trị tòa nhà/ cụm tòa nhà chung cư; chỉ đạo hoạt động hiệu quả các hoạt động của Ban quản trị và Tổ dân phố tòa nhà/ cụm tòa nhà chung cư.

8. Đẩy mạnh công tác truyền thông, tăng cường nhận thức cho cộng đồng cư dân trong các tòa nhà/ cụm tòa nhà chung cư hiểu, kiểm soát và thực hiện đúng các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý vận hành nhà chung cư cũng như Nội quy tòa nhà/ cụm tòa nhà chung cư.

Dưới góc độ là thành viên Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội và đơn vị quản lý vận hành, Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Minh Tuấn bày tỏ: “Tôi rất mừng vì những thay đổi được đưa ra hợp lý, kịp thời, nhiều điểm mới được đưa ra. Các nội dung được đưa ra để bổ sung, lấy ý kiến bằng văn bản là điều chúng tôi rất mong muốn và vui mừng vì suốt 2 năm dịch bệnh, hội thảo được tổ chức ít và cũng ít khi được lấy ý kiến bằng văn bản”.

Ông Nguyễn Minh Tuấn bày tỏ mong muốn:

Thứ nhất, trong Dự thảo đợt 2 xem xét kỹ lưỡng về nội dung đưa lãnh đạo cấp xã, phường, cán bộ địa phương vào.

Thứ hai, thu kinh phí bảo trì, trong dự thảo khoản 1 Điều 159, đây cũng là điều mới. Thực ra rất nhiều hội nghị, tọa đàm đã đề cập đến vấn đề này. Tuy nhiên, chưa triệt để, cần xem xét giao thêm cho bên thứ ba, chứ nếu vẫn để cho chủ đầu tư thì không giải quyết được bản chất vấn đề.

Thứ ba, đề nghị xem xét lại mô hình hoạt động của Ban quản trị. Việc thành lập các công ty, doanh nghiệp quản lý vận hành “mọc” lên rất nhiều, cần phải siết chặt lại vấn đề này. Cần cơ quan soạn thảo có những chế tài mạnh mẽ, siết chặt về tài chính.

Bên cạnh đó, Điều 166, nội dung quản lý vận hành nhà chung cư nêu rõ: “Điều hành duy trì hoạt động bảo dưỡng thường xuyên” - vấn đề này lại liên quan đến quỹ bão trì của cư dân. Theo Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Minh Tuấn, phải có cụm từ “bảo trì” để rõ ràng, nếu không sẽ xảy ra tranh chấp.

Ông Đặng Xuân Tâm, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Hải Đăng (HDMon Group)

Chúng tôi nhận thấy, một trong những nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân là do không thống nhất diện tích thông thủy, phân định diện tích sử dụng chung, riêng và chất lượng dịch vụ chưa tương xứng với phí dịch vụ.

Về diện tích thông thủy, Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể về diện tích chung cư, tuy nhiên không có quy định cụ thể về diện tích logia, hạng mục kỹ thuật. Mỗi lần tranh chấp, chủ đầu tư lại hỏi Cục quản lý Nhà nhưng cũng không thể giải quyết thỏa đáng vì có nhiều ý kiến khác. Đề nghị Bộ Xây dựng có quy định rõ ràng về cách tính diện tích các hạng mục trên.

Về phân định diện tích sở hữu chung riêng: Trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cũng có quy định phần nào sở hữu của người dân, phần nào sở hữu chung hoặc bàn giao chính quyền địa phương. Tuy nhiên do năng lực và kinh nghiệm của chủ đầu tư chưa phân định tốt nên vẫn xảy ra tranh chấp.

Riêng bàn giao tầng hầm, có hai phương án, một là bàn giao riêng một khu xe máy cho cư dân vận hành riêng, hiện chúng tôi đang thực hiện phương án cùng cư dân thực hiện quản lý chung.

Về chất lượng dịch vụ và phí dịch vụ, Dự thảo Luật Nhà ở đã có quy định năng lực vận hành của Ban quản lý nhà chung cư. Tuy nhiên, phí dịch vụ quy định tại Điều 168 của Dự thảo quy định là phí dịch vụ khi chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư thì sẽ quy định và thỏa thuận trong hợp đồng mua bán dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư sau khi chốt doanh thu thì thuê đơn vị vận hành giá rẻ bên ngoài để tối ưu hóa lợi nhuận. Chúng tôi đề nghị minh bạch thu chi nếu thừa thì giao lại cho Ban quản trị tòa nhà. Đây là chính sách tri ân, hậu mãi. Chủ đầu tư không nên đặt ra mục tiêu lợi nhuận cao ở hạng mục vận hành, bảo dưỡng.

Cuối cùng là chế tài đối với với một số hành vi của cư dân. Việc treo băng rôn khi mâu thuẫn rất mất mỹ quan. Trong khi đó, việc khởi kiện là rất văn minh, cư dân có thể đề nghị tòa dân sự phân xử ai đúng ai sai, do đó Dự thảo Luật cũng nên có quy định rõ ràng về chế tài đối với một số hành vi của cư dân.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng trường Trường Đại học Luật Hà Nội

Luật Nhà ở năm 2014 qua 10 năm thi hành đã góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về nhà ở và điều chỉnh các giao dịch về nhà ở thông suốt, đồng bộ… Bên cạnh đó, vẫn chưa xác lập được cơ chế pháp lý đầy đủ, đồng bộ cho việc cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung xuống cấp được xây dựng từ thời kỳ bao cấp cách đây gần 40 năm tại các thành phố lớn. Đồng thời, một số quy định về quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư cao tầng xây dựng mới của Đạo luật này không còn phù hợp với thực tiễn.

Về xây dựng, cải tạo lại chung cư:

Điều 75. Thời hạn sử dụng nhà chung cư

Khoản 2 quy định “Trước khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế công trình” sẽ gây ra cách hiểu khác nhau tiềm ẩn sự tùy tiện trong việc áp dụng. Góp ý sửa đổi: “Trước khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng 06 tháng theo hồ sơ thiết kế công trình…”.

Điều 76. Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại

Hiện có 02 phương án: Phương án 1 có quy định về thời hạn sở hữu nhà chung và phương án 2 không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Chúng tôi ủng hộ phương án 2 không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư bởi lẽ:

Một là, người mua nhà chung cư sau khi đã thanh toán đủ số tiền mua nhà cho chủ đầu tư thì nhà chung cư là tài sản thuộc sở hữu của họ và được pháp luật bảo hộ. Nhà chung cư được người dân mua không chỉ để ở mà còn là tài sản để cất giữ của cải thặng dư và để lại thừa kế.

Hai là, cứ quy định sở hữu chung cư theo pháp luật dân sự. Còn Luật Nhà ở đề cập đến thời hạn sở hữu nhà chung cư là đang “lấn sân” vào phạm vi của pháp luật dân sự. Nếu Luật Nhà ở quy định gia hạn giấy sở hữu nhà chung cư thì mâu thuẫn với Luật Đất đai.

Điều 77. Nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Ngoài 05 nguyên tắc được quy định tại Điều luật này, tôi bổ sung thêm một số nguyên tắc:

Thứ nhất, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải dựa trên sự đồng thuận giữa chủ sở hữu, chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở. Trong đó, nguyên tắc hài hoài lợi ích giữa các bên mới là mấu chốt để không phát sinh tranh chấp.

Thứ hai, việc việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đảm bảo công khai minh bạch, dân chủ, đúng pháp luật và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của cư dân trong tòa nhà. Nếu họ không đồng thuận thì không thể cải tạo được.

Về Điều 78. Kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, đề nghị Ban Soạn thảo làm rõ nội hàm của cụm từ “cơ quan chức năng của địa phương” quy định tại khoản 1 là cơ quan, tổ chức cụ thể nào.

Về Điều 81. Các cơ chế ưu đãi để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Để đảm bảo sự tương thích, bình đẳng, cần bổ sung quy định về chính sách đối với chủ sở hữu nhà chung cư như bố trí tái định cư tại chỗ sau khi hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; diện tích nhà chung cư mà họ được sử dụng sau khi hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư

Điều 155. Phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

Đề nghị Ban soạn thảo bổ sung phần giải tích đối với cụm từ “lô gia gắn liền với căn hộ chung cư” tại Điều 3. Giải thích từ ngữ; vì thuật ngữ này không phổ biến với đa số người dân, trong khi nguyên tắc làm luật là để phục vụ dân nên phải dễ hiểu với họ.

Ông Nguyễn Văn Thuận, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần quản lý Bất động sản Ecolife

Qua các tham luận và bài phát biểu của chuyên gia, tôi xin đưa ra một số ý kiến dưới góc nhìn của doanh nghiệp đầu tư bất động sản và cũng là đại diện đơn vị quản lý vận hành.

Tôi đồng ý với ý kiến của ông Nguyễn Quang Tuyến rằng, tất cả các nguyên nhân tranh chấp đều phát sinh từ quyền lợi. Do đó, cần có sự hỗ trợ từ văn bản của cơ quan Nhà nước để đảm bảo quyền lợi đầy đủ cho các bên.

Trước tiên, giữa Ban quản trị và chủ đầu tư, thường xảy ra các mối quan tâm hằng ngày liên quan đến quyền lợi, tranh chấp. Ví dụ trong Luật Nhà ở, có quy định về vấn đề diện tích chung riêng của bãi đỗ xe. Qua kinh nghiệm thực tế, tôi thấy trong các văn bản pháp luật những khu thương mại, văn phòng, trường mầm non... đều được quy định rất rõ nhưng diện tích hầm xe thì còn chưa. Một số nơi quy định chỗ để xe là của chủ đầu tư và không phân bổ vào giá bán căn hộ, tuy nhiên tất cả vẫn do chủ đầu tư tự thiết kế, xây dựng, miễn đảm bảo một căn hộ đủ để 2 xe máy 1 ô tô chẳng hạn.

Về Ban quản trị, đang có một số bất cập trong quy định. Việc bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho Ban quản trị căn hộ, tôi thấy nhiều khi Ban quản trị sử dụng quỹ hiệu quả, gây ra nhiều ảnh hưởng đến chất lượng sống cư dân, làm mất an toàn. Đơn cử nhiều dự án hiện tại, hệ thống phòng cháy chữa cháy bị tê liệt, hệ thống này thuộc hạng mục bảo trì, nhưng Ban quản trị không sử dụng quỹ bảo trì để bảo trì hệ thống đó khi hỏng hóc.

Ngoài ra, trong cơ cấu Ban quản trị có nhiều vị trí như trưởng ban, phó ban. Nhiều người lúc mới lên làm rất tâm huyết, hoạt động hiệu quả, sau đó có thể xảy ra mâu thuẫn dẫn đến bỏ bê công tác, ảnh hưởng đến chất lượng quản lý vận hành và cuộc sống của cư dân. Nhiều chung cư phải tổ chức hội nghị bất thường để bầu Ban quản trị mới mà nhiều lần vẫn còn chưa xong. Vai trò của Ban quản trị là rất quan trọng. Mọi tranh chấp phát sinh, mâu thuẫn đều ảnh hưởng đến quyền lợi các bên. Tôi mong chúng ta có thể sâu sát trong thực tế hơn nữa. Hơn nữa, mô hình Ban quản trị gần như là làm kiêm nhiệm, một số người đi làm công việc chính bên ngoài và chỉ đảm nhiệm thêm nhiệm vụ quản trị, nên nhiều khi không có đủ thời gian xử lý công việc.

Ông Trần Ngọc Minh - Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội

Chúng ta không nên gọi là thời hạn sở hữu mà nên dùng thời hạn sử dụng. Nội dung này có nhiều ý kiến trái chiều, còn phải nghiên cứu thấu đáo, cặn kẽ. Từ trước đến nay, chúng ta đã ban hành nhiều luật sở hữu. Chuyển tiếp là bước rất quan trọng.

Về tổng quan, hiện nay trên địa bàn TP. Hà Nội, việc cải tạo chung cư cũ gặp nhiều khó khăn. Có 1.579 chung cư đã thống kê đầy đủ, còn 300 chung cư là nhà tự quản của các đơn vị, cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp còn chưa bàn giao cho thành phố.  Tổng số có khoảng gần 1.800 chung cư cũ.

Công tác cải tạo, kết quả đạt được còn khiêm tốn. UBND TP đã nghiên cứu, đưa khu tập thể Nguyễn Công Trứ để nghiên cứu và làm mô hình nghiên cứu cải tạo chung cư cũ. Hiện nay đã xây dựng được tòa chung cư mới khang trang, đẹp đẽ, nhưng để triển khai tiếp còn phải nghiên cứu.

TP. Hà Nội đã sử dụng ngân sách để đầu tư cải tạo chung cư B7, B10 ở Kim Liên, sau đó mới sử dụng vốn từ các chủ đầu tư ở để đầu tư cải tạo chung cư ở Giảng Võ hay nhiều chỗ khác.

Trong quá trình thực hiện cải tạo chung cư cũ, TP. Hà Nội đã ban hành một số quyết định, ví dụ Quyết định số 48 liên quan đến cải tạo chung cư cũ trước đây. Theo quyết định cũ, đã tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc nhưng vẫn còn một số nội dung cần góp ý,  xây dựng thêm.

Nội dung liên quan lớn nhất là sự đồng thuận của người dân khi cải tạo. Quy định cũ là 100% người dân đồng thuận thì chủ đầu tư mới được cải tạo, sau này thì tỷ lệ đã được thay đổi. Tuy nhiên, việc để tự người dân chọn chủ đầu tư để cải tạo là vấn đề khó, phức tạp.

Thứ hai, về quy hoạch. TP. Hà Nội đã cơ bản hoàn thành quy hoạch phân khu nhưng quy hoạch chi tiết thì còn đang triển khai. Trong công tác cải tạo chung cư cũ, thành phố sẽ ưu tiên tập trung các nguồn lực hỗ trợ trong công tác lập quy hoạch và dẫn đến công tác lựa chọn chủ đầu tư thực hiện.

Hiện nay, TP. Hà Nội đã ban hành 2 kế hoạch để thực hiện cải tạo chung cư cũ trong giai đoạn mới.

Đợt 1, ngày 30/12/2021 dự kiến cải tạo 60 chung cư. Kế hoạch vẫn đang triển khai tuy nhiên kết quả không được khả quan.

Tiếp theo, vừa rồi thành phố đã ban hành tiếp kế hoạch bổ sung chung cư 135 Nguyễn Văn Cừ vào để thực hiện công tác cải tạo chung cư cũ. Nhìn chung công tác cải tạo còn gặp nhiều khó khăn.

Nội dung thứ hai, tình trạng quản lý các chung cư thương mại trên địa bàn thành phố.

Hiện nay, TP. Hà Nội có 1.135 chung cư đã hoàn thành sử dụng, chủ yếu tập trung từ những năm 2000 trở lại đây.

Hiện nay các chung cư chủ yếu được xây dựng và theo quy định pháp luật, trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư, TP. Hà Nội đã tập trung rất quyết liệt tháo gỡ những khó khăn vướng mắc. Thành uỷ thành phố Hà Nội đã ban hành Nghị quyết 26 để tăng cường công tác chỉ đạo, lãnh đạo của các cấp uỷ và các cơ quan địa phương đối với việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

Qua 3 năm thực hiện, có thể thấy khi cấp uỷ địa phương quan tâm sâu sát, thực hiện tốt việc quản lý Nhà nước thì việc quản lý sử dụng các chung cư được tăng cường hơn rất nhiều, tranh chấp giảm đi rất nhiều.

Đồng thời, TP. Hà Nội cũng ban hành Quyết định số 29, tháng 10/2020. Quyết định này chủ yếu cụ thể hoá các văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước đã có và quy định đến các cấp chính quyền địa phương để xử lý công tác quản lý vận hành nhà chung cư.

Từ những khó khăn vướng mắc trong công tác cải tạo nhà chung cư cũ, trong công tác quản lý vận hành nhà chung cư, TP. Hà Nội đã ban hành kế hoạch số 296 về khắc phục những tồn tại hạn chế trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư.

Trong kế hoạch nhận định một số tồn tại chính, ví dụ trong công tác quản lý vận hành như tổ chức hội nghị nhà chung cư, bàn giao diện tích chung riêng, bàn giao quỹ bảo trì, tranh chấp chủ đầu tư với người dân… Những vấn đề đó đã được đưa vào kế hoạch để tiến hành khắc phục.

Thứ nhất, thành phố phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng và các cơ quan để tham mưu cho Chính phủ và Quốc hội để ban hành Luật Nhà ở, bổ sung một số Luật, Quy định rõ ràng hơn trong quản lý vận hành nhà chung cư.

Thứ hai, đối với Ban quản trị, một số địa phương kiến nghị khi có Ban quản trị cần sớm hình thành tổ dân phố để quản lý giám sát lẫn nhau. Tuy nhiên, trong Luật quy định Ban quản trị do UBND quận phê duyệt.

Thứ ba, các nội dung liên quan đến tranh chấp. Tranh chấp về kinh phí bảo trì, Nghị định 30 đã quy định rất rõ, kinh phí bảo trì phải được gửi vào tài khoản riêng và chỉ được bàn giao sau khi có ban quản trị mới. Tuy nhiên, các chủ đầu tư không đưa vài tài khoản riêng mà đưa vào tài khoản riêng, dẫn đến rất khó cưỡng chế. 1 số chủ đầu tư sử dụng tài khoản 2% này không đúng, đưa vào cả những hạng mục không nằm trong bảo trì.

Diện tích chung riêng, chủ đầu tư không thực hiện rõ ngay từ đầu, không chỉ rõ đâu là diện tích của chủ đầu tư, đâu là diện tích của người dân. Dẫn đến xảy ra rất nhiều tranh chấp.

Theo ông Trần Ngọc Minh, trong thời gian tới, thành phố đưa ra các giải pháp:

Thứ nhất, giải pháp về góp ý Luật, chúng tôi đã thực hiện rất tích cực.

Thứ hai, công tác tuyên truyền tập huấn kiến thức đến các hộ dân và Ban quản trị, để Ban quản trị thực hiện đúng chức năng và nhiệm vụ của mình.

Thứ ba, tăng cường công tác quản lý và công tác thanh tra kiểm tra các nhà chung cư.

Thành phố đã ban hành các quyết định để thực hiện công tác thanh tra kiểm tra. Qua các nội dung đó, phân định rõ chức năng nhiệm vụ của các cơ quan.

Hiện nay công tác PCCC tại 1 số chung cư còn rất quan ngại, chưa đảm bảo. Chúng tôi yêu cầu công an thành phố phối hợp Bộ Công An hướng dẫn và tăng cường công tác kiểm tra, xử lý, đảm bảo an toàn cho người dân.

Các quận huyện tăng cường công tác kiểm tra giám sát.

Trong kế hoạch, có đề xuất Sở Kế hoạch Đầu tư không chấp thuận chủ trương đầu tư của các chủ đầu tư không tốt và được thành phố phê duyệt. Chúng tôi cũng sẽ giám sát và tham mưu danh sách những đơn vị chủ đầu tư không thực hiện tốt gửi sở Kế hoạch Đầu tư báo cáo với UBND thành phố xem xét.

Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội

Thay mặt Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, tôi ghi nhận và đánh giá cao những ý kiến của các đại diện, chuyên gia khi đã có đưa ra các đóng góp rất cụ thể, chi tiết. Tại hội thảo hôm nay, tôi muốn mang đến một góc nhìn mới.

Tôi đã đi đến nhiều quốc gia như Thái Lan, Trung Quốc, Singapore... những nơi có mật độ xây dựng dày đặc, nhà cao tầng như “bó đũa”, vậy nhìn xem họ giải quyết chung cư cũ - mới ra sao, chúng ta có thể học hỏi.

Tôi thấy chúng ta đang bị sa đà quá vào việc phải làm thế nào để hài hòa lợi ích, đảm bảo quyền lợi cư dân trong suốt nhiều năm nay. “Tam giác” cư dân - chủ đầu tư - cơ quan quản lý Nhà nước đã làm chúng ta loay hoay không tìm được lối ra, trong khi các vụ tranh chấp, kiện tụng vẫn tiếp tục xảy ra.

Khi nghiên cứu thị trường, thôi thấy góc nhìn khác. Ví dụ như ở Brazil, cả một tòa chung cư đổ sụp chỉ vì thiếu sự gắn kết trong hệ thống kết cấu; một tòa nhà ở Thái Lan đổ sập vì lượng băng tuyết đè nặng trên mái nhà suốt 4 năm; một tòa nhà 12 tầng ở Florida đổ sập vì rò rỉ khí gia, sàn nhà bốc cháy khiến đổ sập theo hiệu ứng domino trong vòng 10s... Ví von tòa nhà cao tầng giống như các khúc mía xếp chồng lên nhau. Chỉ cần một chuyển động ngang bất thình lình, bỏ đi 1 đốt là tất cả bị sập hết.

Cần ưu tiên bảo vệ tính mạng con người hay quyền lợi người dân ở đây? Tôi nghĩ nếu những chung cư của chúng ta một lúc nào đó bị đổ sập giống như đâu đó trên thế giới thì sẽ rất kinh khủng. Mọi chung cư chỗ nào cũng cơi nới, trong khi bê tông có tuổi thọ, cũng bị ảnh hưởng chất lượng theo thời gian. Đến một lúc nào đó, không cần tải trọng nặng hay chấn động lớn, tòa nhà cũng sẽ tự sụp đổ.

Bàn về giải pháp cải tạo chung cư cũ, ta cần ưu tiên tính mạng con người hay quyền lợi người dân? Nếu cứ bàn về quyền lợi thì câu chuyện sẽ còn rất dài và không có hồi kết. Nếu ưu tiên đảm bảo hài hòa lợi ích trong khi không có thang đo thì bao giờ mới có hài hòa. Nếu cứ mãi trong “tam giác” chủ đầu tư - cư dân - Nhà nước thì sẽ vẫn mãi luẩn quẩn.

Nhìn sang Nhật hay Singapore, trước khi họ phá hỏng tòa nhà thì họ xã hội hóa, rồi sau đó tổ chức đấu thầu, đầu tư, xây dựng, đến lúc đưa vào khai thác sử dụng, tất cả đều xã hội hóa và Nhà nước chỉ đưa ra cơ chế thôi. Nhìn lại những khu nhà tái định cư bị bỏ hoang, có đau buồn không khi tiền của Nhà nước nhưng nạn nhân là người dân?

Phải có chiến lược đồng bộ giữa các cơ quan ban ngành. Ở một số nước, các giải pháp về kiến trúc, cơ sở hạ tầng, diện tích sử dụng... thì người dân đều được đưa ra lựa chọn bằng hình thức bỏ phiếu. Tòa nhà quá hạn sử dụng là không thể được sử dụng nữa, chứ đừng nói đến chuyện vẫn đem ra mua bán.

Ở Việt Nam bây giờ giá những căn chung cư cũ có khi còn giá cao hơn cả căn mới, nhiều người nghĩ rằng đợi đến khi được xây dựng lại sẽ có giá cao hơn. Do đó, phải xem xét gốc rễ vấn đề. Những tòa nhà cũ không đảm bảo an sinh xã hội, đe dọa tính mạng con người thì không đưa vào sử dụng nữa.

Nếu không có tài chính đầu tư xây dựng thì có thể xem xét huy động xã hội hóa. Những chung cư cũ đang xập xệ, xuống cấp, người dân muốn sửa không sửa được, đến lúc sập đổ, nạn nhân là ai? Qua góc nhìn này, mong mọi người xem xét và đội ngũ báo chí đưa tin.

Còn nếu cứ xây dựng và đưa vào sử dụng những khu nhà đẹp, hiện đại đầy đủ tiện ích trường học, bệnh viện xung quanh, khi đó tự người dân sẽ xem xét di chuyển nơi ở để thay đổi chất lượng cuộc sống. Điều này nằm ở việc định hướng của Nhà nước và đưa ra những cơ chế linh hoạt để tạo điều kiện cho người dân, các địa phương cũng có thể thu hút đầu tư, chủ động xã hội hóa.

Người chịu trách nhiệm cho công trình phải là chủ đầu tư, đến giây phút cuối cùng. Không thể gạt chủ đầu tư đi, vì chỉ họ mới biết những nguy hiểm trong kết cấu hạ tầng nằm ở đâu. Cơ quan nhà nước không đủ sức phát hiện ra từng lỗ hổng. Nhiều nơi họ muốn gạt chủ đầu tư càng nhanh càng tốt, nhưng nếu tai nạn xảy ra thì ai sẽ là người chịu trách nhiệm? Hãy làm trước những điều Nhà nước chưa làm được nhưng có thể xã hội hóa. Và trong đó, người dân sẽ là người được hưởng lợi nhiều nhất.

Bà Phan Thị Thu Hà - Trưởng phòng Phòng II Vụ Pháp chế và Quản lý khoa học Tòa án Nhân dân tối cao

Chúng tôi xin góp ý dưới góc nhìn pháp lý của ngành tòa án như sau:

Thứ nhất là, Điều 75 Dự thảo quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, sửa đổi bổ sung Điều 99 của Luật Nhà ở 2014. Chúng tôi ủng hộ không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn thấy bất cập. Khoản 1 Điều 75 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ vào hồ sơ thiết kế công trình. Rõ ràng đây là một sửa đổi khá quan trọng, vì trước đây, tại Điều 99 Luật Nhà ở, thời hạn sử dụng nhà chung cư căn cứ vào cấp công trình xây dựng.

Dưới góc độ áp dụng luật, tôi thấy rằng nếu luật thông qua và giữ nguyên điều khoản này, khi luật có hiệu lực, chúng tôi hiểu rằng chỉ áp dụng đối với những tòa nhà được xây dựng sau khi luật thông qua. Đối với những chung cư xây dựng trước thì điều khoản này không có giá trị hoặc nếu muốn áp dụng thì phải có điều khoản chuyển tiếp. Những dự án trước đây sẽ áp dụng theo quy định nào? Nếu không có có điều khoản chuyển tiếp, không có thời điểm áp dụng thì rất khó khăn cho chúng tôi khi giải quyết tranh chấp. Chúng tôi cũng chưa thấy tờ trình nên khi tra cứu chúng tôi cũng chưa hiểu ý nghĩa của việc thay đổi.

Khoản 2 Điều 75 cũng quy định, trước khi tòa nhà chung cư hết hạn sử dụng, UBND cấp tỉnh đánh giá, còn tiếp tục sử dụng thì thời hạn sử dụng được ghi trong kết quả kiểm định. Tuy nhiên, khoản 2 cũng chưa quy định căn cứ nào để quy định cho sử dụng tiếp 5 - 10 - 50 năm? Nếu hết thời hạn gia hạn theo quy định kiểm định thì có tiếp tục tháo dỡ hay không?

Thứ hai, chúng tôi quan tâm đến án lệ số 51 TAND tối cao ban hành về sở hữu riêng của chủ đầu tư đối với chỗ để ô tô. Theo án lệ này, nếu chủ đầu tư tính vào giá bán cả chỗ để xe ô tô thì đó là sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Đối chiếu án lệ với điểm b khoản 2 Điều 157 quy định chỗ để xe ô tô nhà chung cư dành cho chủ sở hữu nhà chung cư, nhưng chúng tôi không thấy quy định thế nào là chỗ để xe ô tô dành cho chủ sở hữu nhà chung cư mà chỉ thấy quy định chỗ để xe ô tô thuộc quyền quản lý chủ đầu tư và chỗ để xe công cộng.

Như vậy việc không hiểu rõ nội hàm quy định thì rất khó cho chúng tôi trong việc áp dụng. Án lệ này phải chăng không tương thích với quy định tại khoản b. Đây là quy định được cho là tiến bộ nhưng chúng tôi vẫn thấy chưa thỏa đáng.

Nếu những quy định của pháp luật đưa vào mà không có sự rà soát, nếu không dựa trên nền tảng của pháp luật dân sự thì việc thực thi rất khó khăn. Khi không có sự đối chiếu với Luật Dân sự thì rất khó bởi khi giải quyết tranh chấp chúng tôi luôn đối chiếu với luật dân sự để xem lại quyền và lợi ích của các bên. Nếu đơn thuần phát triển những gì đang hiện hành thì tương lai sẽ phát sinh những tranh chấp rất khó giải quyết.

Ông Vũ Minh Đức, Đại diện Ban quản trị chung cư Đông Đô (Hà Nội)

Trong quá trình điều hành tòa nhà, tôi phát hiện ra có nhiều chỗ còn chưa đạt khi nghiệm thu, bàn giao, nhưng cư dân có thể không biết đến những lỗi chưa đạt đó. Trong bảo hành nhà chung cư, thời gian theo luật quy định là 5 năm, nhưng nếu tuổi thọ của những tài sản trong tòa nhà ngắn hơn, vậy chủ đầu tư sẽ bảo hành như thế nào? Bảo hành cho cái gì?

Tôi thấy quy định Ban quản trị chung cư có thể hoạt động giống mô hình công ty cổ phần, điều này là rất tốt. Tuy nhiên, bên cạnh việc có những quy định rõ ràng thì tôi nghĩ phải cần tập huấn cho Ban quản trị chung cư và các địa phương, theo tôi nên có Ban kiểm soát, đúng như mô hình hoạt động của công ty cổ phần. Trong đó, Ban kiểm soát không can thiệp vào quá trình hoạt động của Ban quản trị.

Bên cạnh đó, ta bàn nhiều về diện tích chung, nhưng lại thiếu quy định về những vấn đề nhỏ lẻ. Đơn cử như vấn đề vận chuyển rác ra khỏi chung cư có phải tách biệt với vận chuyển người không? Covid-19 hoành hành 2 năm, vẫn chưa phải khoảng thời gian quá dài nhưng đã phát sinh rất nhiều vấn đề, nếu lâu hơn chúng tôi không biết phải xử lý ra sao.

Còn một vấn đề nữa mà tôi muốn đề cập là về phí bảo trì chung cư. Tài sản giá trị như nhau, nhưng người nộp ít, người nộp nhiều trong khi vẫn được hưởng lợi ích, quyền lợi như nhau. Trong chung cư tôi quản lý thậm chí có người nộp quỹ cao gấp 2 lần so với người có quan hệ tốt với chủ đầu tư. Tôi kiến nghị nên xem xét lại vấn đề này để đảm bảo lợi ích cho người dân.

Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch G6 Group

Theo tôi nếu để vài chủ đầu tư đi thỏa thuận thì không thể thực hiện được. Bởi quy định không được cưỡng chế, không có cơ chế đồng thuận dưới 100%. Chúng tôi có đội ngũ dân vận rất tốt nhưng khi Nghị định 69 quy định về cải tạo xây dựng nhà chung cư được ban hành với 100% đồng thuận mới được phá dỡ thì chúng tôi rất khó triển khai.

Chúng ta cứ nói tới hài hòa lợi ích nhưng cũng phải đứng trên góc nhìn của doanh nghiệp. Có những dự án tuy hiệu quả đầu tư rất cao, không vướng về thủ tục đầu tư nhưng cơ chế giải phóng đền bù rất khó khăn nên gác lại. Có những chung cư chúng tôi để hệ số đền bù 2 lần, nhưng họ vẫn không đồng thuận. Tôi kiến nghị:

1. Đối với nhóm B, C nên giảm mức độ dưới 100% còn nếu không cũng chỉ “đánh trống bỏ dùi” bởi doanh nghiệp thực sự rất khó làm.

2. Vai trò của chính quyền cần được thể hiện rõ ràng hơn.

3. Việc kiểm định cần nhanh chóng hơn, chỉ tiêu chi tiết, nếu không sẽ không biết nhóm gì để có chế tài.

Chúng ta phải xác định theo cụm chung cư, cụm có 1 tòa nhóm D thì phải quy vào nhóm D hết vì hiệu ứng domino khi đổ vỡ.

4. Về chính sách cho chủ đầu tư: Có những tòa vẫn còn lợi nhuận để làm những có những tòa không còn đủ lợi nhuận để làm vì ở trong ngõ, quy hoạch chỉ thấp tầng thì chỉ đủ tiền đền bù và chủ đầu tư chỉ lấy 10% lợi nhuận như nhà ở xã hội nhưng người dân vẫn không đồng ý thì không thể triển khai.

Giáo sư Hà Tôn Vinh - Chuyên gia luật tại Mỹ

Tôi xin chia sẻ là tôi đã có 52 sống tại Mỹ, 13 năm sống tại châu Âu, vì thế có một số điểm trao đổi với hội thảo ngày hôm nay. Ở Việt Nam xảy ra khá nhiều tranh chấp. Tôi nghĩ chúng ta phải giải quyết tất cả vấn đề xảy ra trên cơ sở pháp luật. Chính quyền phải bảo vệ quyền lợi cộng đồng. Có hai nhóm mà Việt Nam nên luật hóa trong đó có Ban đại diện của những người mua. Việc mở cuộc họp chung với đầy đủ các hộ là rất khó xảy ra, nên chúng ta có thể thay bằng Ban đại diện có chuyên môn. Ban đại diện đó với các người mua thuê có thể thuê các công ty quản lý để quản lý toàn bộ chung cư, thuê công ty bảo trì vận hành.

Ở Mỹ chủ đầu tư khi xây và nghiệm thu xong là hoàn thành trách nhiệm. Họ không thể đi theo 20 - 30 năm, nhưng quy định chủ đầu tư phải mua bảo hiểm để trong trường hợp có xảy ra vấn đề gì sau 5 năm, 10 năm thì có bảo hiểm lo các sự cố ấy. Đồng thời Ban quản lý, ban đại diện tòa nhà cũng mua thêm bảo hiểm và hợp đồng bảo trì.

Bổn phận quan trọng của cư dân là đóng tiền. Hợp đồng Việt Nam rất yếu, rất không chi tiết nên phải tìm luật sư đọc điều. Đó cũng là hài hòa lợi ích, không phải lo lắng kiện tụng. Đây là một vài kinh nghiệm quốc tế mà Việt Nam có thể học hỏi.

Bà Trần Lệ Hoa - Đại diện các Hiệp hội Đô thị Việt Nam

Một điểm then chốt tôi thấy chưa được nhắc đến đó là các ứng dụng công nghệ dành cho công việc quản trị chung cư. Trong quá trình tham khảo và tìm hiểu vấn đề này, tôi đã tiếp cận khoảng 2 - 3 giải pháp của các công ty, họ đã vận hành trong các chung cư ở TP.HCM. Như chúng ta đã biết, các ứng dụng công nghệ tháo gỡ, mở khoá cho tất cả các khó khăn mà chúng ta nhắc đến trong buổi hội thảo hôm nay. Tôi đã xem một vài ứng dụng và thấy rằng những vấn đề về hầm xe đã được giải quyết một cách rất hiệu quả trên các ứng dụng công nghệ thông tin. Họ giải quyết từng vị trí đỗ, trên phần mềm quản lý thể hiện rõ vị trí xe. Điều này rất đơn giản và giải quyết được những vấn đề tưởng chừng phức tạp. Có nghĩa công nghệ thông tin đã đi vào các hoạt động vận hành chung cư. Đối với vấn đề Luật, các nhóm giải pháp quản trị số trong Luật đang thiếu.

Thứ hai, tham chiếu tất cả các yếu tố phát triển đô thị, đặc biệt trong vấn đề cải tạo chung cư hay vận hành chung cư phải căn cứ trên các nghiên cứu xã hội học, dân số học, xã hội học đô thị… những vấn đề chúng ta nói đến rất cần căn cứ nhu cầu thật, tất cả những giải pháp nào liên quan tới Luật phải chi tiết. Tôi xin đề nghị Ban soạn thảo đặt môi trường Luật vào trong môi trường xã hội học đô thị, xã hội học dân số phát triển và kinh tế phát triển.

Những yếu tố tham chiếu này cần thiết cho các giải pháp Luật và giải pháp Luật đều phải có những sự quan tâm đến quản trị số hoá. Xin đề nghị nhóm giải pháp làm việc về nâng cao năng lực quản trị đô thị. Trong tứ giác về chủ đầu tư, ban quản trị, cư dân, quản lý vận hành thì đang rất cần bổ sung nhiều cho ban quản trị để họ vận hành đúng công việc của họ.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội

Theo tôi, cải tạo các chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất hiện nay. Tại Hà Nội, trong 10 năm mà mới cải tạo được 1,5% số lượng chung cư cũ thì theo tôi, con số này vẫn còn quá khiêm tốn và đáng tiếc. Hiện nay khó khăn trong công tác cải tạo chung cư cũ thì chủ yếu là xung đột lợi ích giữa các bên, cùng với đó là những vướng mắc về chính sách. Ví dụ tại Thủ đô Hà Nội, 4 quận nội thành không tăng mật độ dân số, không tăng chiều cao, không tăng mật độ xây dựng, đây rõ ràng là bài toán khó cho doanh nghiệp khi làm sao có lời trong làm ăn?

Bên cạnh đó, nếu nhất định phải lấy được 100% sự đồng tình của cư dân thì có lẽ mãi mãi không làm được. Đặc biệt, khi cải tạo chung cư thì mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội rất quan trọng, bên cạnh chỗ ở thì còn phải tính đến công ăn việc làm, chỗ để người dân kinh doanh... Đây đều là những vấn đề nổi cộm, nếu không tháo gỡ được thì rất khó giải quyết.

Tôi xin có một số đề xuất như sau:

Các vướng mắc còn tồn đọng trong Luật Thủ đô thì cần phải tháo gỡ, làm sao để TP. Hà Nội chủ động trong điều tiết. Giả dụ giữa những khu vực có thể tăng chiều cao và khu vực không tăng mật độ xây dựng hay dân số thì đưa ra giải pháp hướng đến hài hòa. có thể giao cho một bên doanh nghiệp lấy thu bù chi.

Về yếu tố dân chủ, đây là điều cần thiết nhưng theo tôi khoảng 80 - 85% cư dân đồng tình là hợp lý, phải có cưỡng chế, chúng ta cần quy định rõ ràng việc này thì mới làm tiếp được. Tiếp đến là phải đảm bảo hài hòa lợi ích, giải quyết công ăn việc làm cho người dân. Ví dụ những hộ dân ở tầng 1 thường kinh doanh, như vậy không chỉ cuộc sống mà kế sinh nhai của họ cũng bị ảnh hưởng, ta phải đền bù như thế nào? Đền bù chỗ ở là đương nhiên, nhưng còn công việc của họ thì làm sao? Kể cả tái định cư tại chỗ thì cũng vẫn phải để ý, xem xét. Hơn nữa, phải hài hòa lợi ích thì các doanh nghiệp mới có thể cân đối việc thỏa mãn yêu cầu của người dân.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Kính thưa các quý vị đại biểu, trong buổi sáng hôm nay, chúng ta đã được nghe rất nhiều ý kiến tâm huyết, ý kiến thực tế, ý kiến rất mới cho công tác cải tạo chung cư cũ và quản lý vận hành nhà chung cư - đó là những công việc hết sức mới. Nói về cải tạo chung cư, đó là hình thức mới bởi chung cư ở Việt Nam ta mới xuất hiện từ những năm 60. Quản lý vận hành nhà chung cư cũng là việc mới bởi chúng ta mới xây dựng đại trà từ năm 2000 trở lại đây thôi.

Những việc rất mới này giúp chúng ta hoàn thiện lại được các cơ chế chính sách. Những ý kiến rất tâm huyết được đưa ra trong hội thảo hôm nay, Ban tổ chức và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tiếp thu và tổng hợp gửi cho cơ quan của Bộ Xây dựng cũng như các cơ quan của Chính phủ để thẩm định dự án Luật. Hiệp hội xin cảm ơn sự tham gia của các quý vị đại biểu. Cùng với đó đánh giá cao sự chuẩn bị của CLB BĐS Hà Nội và Văn phòng Hiệp hội đã tổ chức thành công chương trình.

Xin cảm ơn các nhà tài trợ đã tài trợ cho hội thảo, mong rằng những cuộc hội thảo từ nhiều chuyên đề khác nhau phục vụ cho việc phản biện chính sách của Hiệp hội sẽ tiếp tục được các đơn vị trực thuộc của Hiệp hội tổ chức tiếp trong thời gian tới./.