VNREA đề xuất giải pháp để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

Tại Hội nghị Phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững tổ chức chiều ngày 14/7, ông Đỗ Viết Chiến - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng) đã đại diện Hiệp hội báo cáo Thủ tướng Phạm Minh Chính về thực trạng và kiến nghị một số giải pháp.

Nguồn cung hạn chế, giá bán tăng mạnh

Đánh giá về nguồn cung bất động sản qua các năm 2020, 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, ông Đỗ Viết Chiến cho rằng, ở tất cả các phân khúc đều hạn chế.

Cụ thể, nguồn cung nhà ở thương mại năm 2021 là 24.027 căn, giảm 60% so với năm 2020. 6 tháng đầu năm 2022 xấp xỉ 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm trước. Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là 56 dự án với 10.357 căn, chỉ bằng 33,4% so với quý IV/2021.

Về bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng, năm 2021 có 52 dự án với 13.600 căn hộ du lịch và văn phòng lưu trú, 2.280 biệt thự du lịch được chấp thuận, chỉ khoảng 33,4% số dự án năm 2020. Số dự án được chấp thuận mới 6 tháng đầu năm nay rất ít, chỉ có 5 dự án với 220 văn phòng kết hợp lưu trú và biệt thự.

Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng qua rất thấp so với nhu cầu ở của đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình, công nhân các khu công nghiệp. Năm 2021 có 17 dự án với 27.800 căn, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 1,4 triệu m2. 6 tháng đầu năm nay hoàn thành 13 dự án với 6.000 căn, tổng diện tích sàn xây dựng 300.000m2. Trong đó, có 12 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị với khoảng 5.480 căn, 274.000m2 sàn; còn chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân khu công nghiệp với 400 căn, khoảng 21.500m2 sàn.

Về lượng giao dịch bất động sản, năm 2021 có khoảng 110.000 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ (tương đương năm. 2020); nhưng giao dịch đất nền lại tăng mạnh, khoảng 170.000 giao dịch.

Trong 6 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ xấp xỉ 50.000, đất nền khoảng 200.000 giao dịch tăng so với cùng kỳ năm 2021.

Tuy nguồn cung hạn chế, phân khúc đất nền tăng, nhu cầu về nhà ở và đầu tư của người dân rất cao. Đất nền tăng nhanh ở các địa phương (vùng ven Hà Nội, Quảng Ninh, Hoà Bình, Bắc Giang, vùng ven TP.HCM, Đồng Nai, Lâm Đồng...).

Cũng theo ông Chiến, giá căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đều tăng. Cụ thể, giá căn hộ chung cư năm 2021 tăng bình quân 5 - 7%, 6 tháng đầu năm nay tăng bình quân 3% so với cuối năm 2021.

Giá nhà ở riêng lẻ năm 2021 tăng 15%, 6 tháng đầu năm nay tăng 5 - 7% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, giá đất nền năm 2021 tăng mạnh 20 - 30% so với năm 2020.

Thị trường bất động sản còn nhiều tồn tại, hạn chế

Bên cạnh những đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội, ông Đỗ Viết Chiến cũng chỉ ra 8 hạn chế, bất cập của thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ nhất, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn bất cập cần nghiên cứu sửa đổi như: Thống nhất hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư có dự án có sử dụng đất; các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất...

Thứ hai, nguồn cung nhà ở thương mại giảm hầu hết ở các địa phương, nhiều dự án chuẩn bị triển khai gặp nhiều khó khăn ở các thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc lựa chọn chủ đầu tư, tính tiền sử dụng đất, giao đất (tại TP.HCM hơn 120 dự án, Hà Nội hơn 200 dự án).

Thứ ba, nhà ở xã hội rất ít, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp.

Thứ tư, giá bất động sản tăng cao so với thu nhập của người dân. Chẳng hạn tại TP.HCM và Hà Nội không có căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2; giá nhà riêng lẻ, đất ở dự án rất cao, lên tới 200 triệu đồng/m2.

Thứ năm, hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát, yếu chuyên môn, thiếu hiểu biết, thiếu thông tin và tính pháp lý trong giap dịch bất động sản chưa minh bạch.

Thứ sáu, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tồn tại nhiều hạn chế như hiện tượng "cò đấu giá", "quân xanh - quân đỏ", "dìm giá"... ảnh hưởng mặt bằng giá và hoạt động thị trường bất động sản.

Thứ bảy, việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn chậm, chưa đáp ứng kịp thời tiến độ tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Thứ tám, việc ban hành chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương chậm, chưa đảm bảo cơ sở triển khai dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở.

Đề xuất nhiều giải pháp nhằm để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

Trước thực trạng trên, ông Đỗ Viết Chiến đã đề xuất một số giải pháp về cơ cấu sản phẩm và nguồn cung để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Thứ nhất, về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, cần nghiên cứu kinh nghiệm của các nước về cách thức huy động các nguồn lực khác từ xã hội và có giải pháp hữu hiệu để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá cả phù hợp khả năng chi trả của các đối tượng theo cơ chế thị trường như:

Tăng cường hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác về đầu tư nhà ở xã hội (Bố trí đầy đủ quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội: Trong quy hoạch đô thị). Đưa chỉ tiêu bắt buộc phát triển nhà ở xã hội vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội 5 năm, hàng năm của cả nước và từng tỉnh (như Nghị quyết 06/BCT về quy hoạch; xây dựng, quản lý và phát triển đô thị);

Các địa phương rà soát đẩy mạnh thực hiện quỹ đất nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại, dự án phát triển đô thị, linh hoạt phù hợp điều kiện thực tế địa phương và tính chất dự án. Đồng thời nghiên cứu bố trí khu nhà ở tập trung như TP.HCM và Hà Nội.

Thứ hai, về bất động sản công nghiệp, cần chủ động về chính sách và tầm nhìn, phương thức quản lý và điều tiết thị trường bất động sản công nghiệp trước những cơ hội và thách thức mới.

Trong các phân khúc hiện nay, bất động sản công nghiệp đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Kết quả khảo sát, phân tích theo nghiên cứu của các chuyên gia cho thấy bất động sản công nghiệp còn nhiều dư địa phát triển. Tuy nhiên, để có thể phát triển nhanh và bền vững, nhất là đón đầu việc thu hút dòng vốn FDI cần hướng đến giải quyết một số vấn đề được đặt ra như sau:

Bên cạnh đó, cần tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, cải thiện mức độ minh bạch, đẩy nhanh quá trình phê duyệt quy hoạch dự án nhằm tạo cơ hội tốt nhất cho các doanh nghiệp trong nước và thu hút nhà đầu tư nước ngoài; nhất là việc công khai, minh bạch quy hoạch đất công nghiệp để cho các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm.

Để đáp ứng sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp và nhu cầu, xu hướng của các nhà đầu tư, các địa phương cần đẩy nhanh và hoàn thiện các cơ sở hạ tầng khung, có cơ chế để thu hút nguồn lực từ xã hội, và đẩy nhanh tiến độ giải ngân vốn đầu tư công tại những công trình trọng điểm.

Sớm ban hành cơ chế chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở cho khu công nghiệp, ưu tiên bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân, khu công nghiệp, coi nhà ở công nhân là một hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp đảm bảo phát triển đồng bộ bền vững không phá vỡ quy hoạch trong quá quá trình sử dụng.

Thứ ba, về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, cần nhanh chóng ban hành chính sách ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng để huy động nguồn lực đầu tư phát triển du lịch, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Thị trường bất động sản đang nạp thêm nhiều loại hàng hóa được sử dụng đa công năng như Condotel, shophouse, resort villa... Pháp luật hiện chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp. Một số doanh nghiệp bất động sản du lịch có kiến nghị các Bộ, ngành nghiên cứu giải quyết vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu… để các doanh nghiệp yên tâm đầu tư dự án. Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội ( 2021) của 15 địa phương trên cả nước phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng với gần 400 dự án bất động sản du lịch xấp xỉ 115 nghìn căn hộ condotel, ước tính giá trị trên 680 nghìn tỷ đồng xấp xỉ 30 tỷ USD.

Thứ tư, về bất động sản nông nghiệp, bất động sản lâm nghiệp, giải pháp cơ bản nhất là phải sửa đổi Luật Đất đai 2013 để giải quyết bài toán tập trung hay tích tụ đất đai dựa trên mối liên kết doanh nghiệp – nông dân hoặc liên kết cộng đồng nông dân. Mối liên kết tạo nên sức mạnh về cả đất đai quy mô lớn và nâng cao năng lực tài chính để đầu tư dài hạn và có chiều sâu công nghệ.

Một số kinh nghiệm quốc tế có thể tham khảo như: Ban hành Luật tích tụ đất đai (như các nước); nghiên cứu mô hình hợp tác xã hiện đại (Công ty Cổ phần với vốn góp chính là giá trị sử dụng đất của nông dân, giải được bài toán lao động việc làm, các xung đột lợi ích nhà đầu tư và người dân); đồng bộ hóa chính sách như đô thị hóa nông nghiệp, nông dân, nông thôn, nông nghiệp công nghệ cao; xây dựng cơ chế khuyến khích đầu tư và thông tin thị trường, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai – hạ tầng khung thuận lợi.

Cuối cùng là cải tạo chung cư cũ xuống cấp. Các địa phương cần tập trung làm nhanh công tác kiểm định chất lượng, phân loại mức độ xuống cấp, có giải pháp tương ứng ngay, nhất là nhà nguy hiểm cấp D là di chuyển dân ra ngoài để đảm bảo an toàn.

Bên cạnh đó, cần nghiên cứu quy hoạch, phương án cải tạo nhà chung cư: theo thực tế; địa phương chỉ đạo có nhiều giải pháp như Hà Nội: Nghiên cứu cải tạo tổng thể 1 khu chung cư lớn giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và vấn đề tái định cư (Có thể tại chỗ, có thể 1 khu khác phù hợp tài chính...). Có phương án quy hoạch, cải tạo theo nhóm một số nhà chung cư riêng lẻ.