Sửa đổi các vướng mắc pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản: Phải bổ sung những khoảng trống của luật

Tham dự Hội nghị, về phía lãnh đạo các cơ quan Nhà nước có TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam; ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản; Bộ Xây dựng.

Về phía các chuyên gia, nhà khoa học có: TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV; PGS. TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương; TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh; PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội.

Về phía lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có: Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; Nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam;

Cùng sự tham gia của đông đảo lãnh đạo các doanh nghiệp thành viên của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các luật sư và các cơ quan báo chí truyền thông.

Phát biểu đề dẫn tại Hội nghị, ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay: Ngày 28/3/2022, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã được nghe ý kiến phản ánh, đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và một số ý kiến xung quanh Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Hôm nay ngày 28/4/2022, Hiệp hội tiếp tục tổ chức lấy ý kiến tham gia sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm (2021 - 2030) xác định phát triển nhà ở và thị trường bất động sản là một nội dung quan trọng, đặc biệt là xây dựng quỹ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, nhà ở công nhân, cán bộ, chiến sĩ, lực lượng vũ trang…

Trong bối cảnh nước ta đang đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, bất động sản công nghiệp và nhà ở công nhân cũng là lĩnh vực cần được đẩy mạnh.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn hiện nay, ngành du lịch đang được đẩy mạnh tái cơ cấu, đảm bảo tính chuyên nghiệp, hiện đại... để trở thành ngành mũi nhọn của nền kinh tế. Vì vậy, phát triển đa dạng bất động sản du lịch là một trong yếu tố quan trọng cho sự phát triển du lịch .

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030 và tầm nhìn đến năm 2045 tại Quyết định 2161-QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ đã xác định phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội. Mục tiêu đến năm 2025 diện tích bình quân 27m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 28m2 sàn/người. Đến năm 2030 diện tích bình quân 30m2 sàn/người, trong đó tại đô thị là 32m2 sàn/người.

Bộ Xây dựng đã xác định mục tiêu phát triển nhà ở là một trong các trọng tâm giai đoạn tới. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam với nhiệm vụ của mình đã xác định trong hoạt động Hiệp hội góp phần vào trọng tâm nhà ở và thị trường bất động sản.

Về những hạn chế, khó khăn còn tồn tại:

Thứ nhất, vẫn còn nhiều chồng chéo, chi phối đan xen giữa các luật trong triển khai thực hiện dự án nhà ở và bất động sản.

Thứ hai, quy hoạch, kế hoạch có địa phương, có ngành chưa đồng bộ giữa kế hoạch sử dụng đất đai với dự án đầu tư nhà ở, bất động sản.

Thứ ba, cơ chế, chính sách, trong đó có việc đầu tư nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ cũng còn nhiều bất cập.

Thứ tư, vấn đề tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc Việt Kiều chưa có quốc tịch Việt Nam thì vấn đề mua và sở hữu nhà ở, bất động sản ra sao? Đây cũng là vấn đề cần đặt ra.

Thứ năm, hoạt động dịch vụ môi giới tự do nhiều, chưa tạo ra môi trường thị trường bất động sản công khai, minh bạch.

Thứ sáu, vấn đề mua bán chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án bất động sản liên quan đến quy định hình thành trong tương lai (kể cả bất động sản du lịch) cũng còn nhiều vướng mắc.

Do đó, Hội nghị rất mong muốn được nghe những ý kiến chia sẻ, đề xuất đi sâu vào các nội dung liên quan đến sửa đổi các vướng mắc, bất cập của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Về Luật Nhà ở:

- Nhằm phát triển nhà ở cho người dân, cần sửa đổi các tồn tại, vướng mắc, chưa phù hợp thực tiễn, đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở với Luật Đất đai và các luật liên quan, hoàn thiện chính sách đồng bộ về nhà ở.

- Rà soát các vướng mắc bất cập để hoàn thiện chính sách về quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở đảm bảo tính dự báo quá trình phát triển.

- Tăng cường phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương đi đôi với giám sát, kiểm tra, phân bổ nguồn lực hợp lý, cắt giảm thủ tục hành chính.

- Hoàn thiện cơ chế ưu đãi, thu hút đầu tư các nguồn lực cho phát triển nhà ở, đặc biệt nhà ở cho công nhân tại khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại khu vực, đô thị, đảm bảo chính sách an sinh xã hội về nhà ở.

- Hoàn thiện các quy định pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch, khơi thông dòng chảy cho thị trường này.

Về Luật Kinh doanh bất động sản:

- Rà soát, làm rõ phạm vi, đối tượng điều chỉnh của từng nhóm chính sách, tránh chồng chéo, vướng mắc quá trình thực hiện

- Hoàn thiện chính sách về kinh doanh bất động sản phải đảm bảo nguyên tắc thị trường, tránh phát sinh thủ tục, chi phí giao dịch bất động sản, điều kiện kinh doanh, giao dịch qua sàn, môi giới bất động sản, tín dụng, thuế phí… để điều tiết thị trường, tránh khâu thủ tục trung gian, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, quyền sở hữu của người dân đã được pháp luật bảo hộ, tạo khung pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định.

3 vấn đề trọng tâm cần tháo gỡ của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản

Tại Hội nghị, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương chia sẻ 3 vấn đề trọng tâm cần tháo gỡ:

Thứ nhất, chúng ta đặt mục tiêu đến năm 2050, đô thị hóa đạt 50%. Quá trình đô thị hóa thực chất chính là chuyển đổi đất đai. Về vấn đề chuyển dịch đất đai liên quan đến giá trị đất: Vấn đề điều tiết giá trị gia tăng của giá trị quyền sử dụng đất hiện rất không rõ ràng. Các bên liên quan: Nhà nước, chủ bị thu hồi, chủ được giao đất luôn không thỏa mãn với với các phương án đền bù, giải tỏa, thu hồi, giao đất, nộp tiền sử dụng đất. Dẫn đến tình trạng khiếu kiện tranh chấp chủ yếu tập trung ở khâu này. Nguyên nhân là do không xác định rõ ai là chủ thể, hoặc chủ thể đến đâu trong quá trình gia tăng giá trị quyền sử dụng đất. Trên thực tế, việc xác lập phần giá trị gia tăng giá trị quyền sử dụng đất đai, nếu không có cơ chế tường minh, cũng rất khó có thể xác định được.

Thứ hai, thông tin đăng ký đất đai nhà ở và thị trường bất động sản hiện có các nguồn như sau:

Một là, các thông tin theo quý, năm của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản hiện là kênh thông tin chính thức, thường xuyên nhất hiện nay cập nhật các số liệu báo cáo, đánh giá về thị trường bất động sản.

Hai là, thông tin về giá bất động sản và chỉ số giá thị trường bất động sản cũng được triển khai theo Quyết định số 580/QĐ-TCTK ngày 26 tháng 7 năm 2018 của Tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê.

Ba là, thông tin đất đai, các báo cáo chính thống hiện vẫn chưa thành các thông tin phổ cập. Các thông tin đất đai, thị trường bất động sản vẫn là thông tin cấp theo yêu cầu. Các văn bản mang tính cập nhật và chính thức, công khai đang được hoàn thiện chờ ban hành.

Bốn là, các báo cáo thị trường của một số công ty tư vấn bất động sản.

Thứ ba, sự tăng giảm, nóng sốt của thị trường diễn ra thường xuyên nhưng chúng ta vẫn chưa có chỉ số tính toán về nhà đất, thị trường bất động sản. Trên thực tế, Việt Nam chưa có các chỉ số giá đất đai, nhà ở, bất động sản cũng như chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản được công bố chính thức bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Tổng cục Thống kê.

Để giải quyết 3 vấn đề trên, PGS.TS. Trần Kim Chung góp ý các giải pháp:

Thứ nhất, đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Ông Chung đề xuất hướng giải quyết thông qua sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư và Luật sửa đổi 8 luật liên quan.

Một là, cần kiện toàn hệ thống thông tin đất đai. Một trong số đó là cập nhật thường xuyên giá quyền sử dụng đất. Đảm bảo việc thông tin đất đai, trong đó có thông tin về giá quyền sử dụng đất phản ánh đúng giá trị thật trên thị trường, ở mọi thời điểm quan sát.

Hai là, công khai, minh bạch toàn bộ hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Đảm bảo loại trừ các yếu tố đầu cơ, thổi giá đối với các địa bàn thông qua việc lên các phương án thu hồi, bồi thường, đền bù, giải tỏa, tái định cư.

Ba là, đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch, tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng cũng như phát triển địa phương.

Thứ hai, đối với bất cập về hệ thống thông tin đất đai, nhà ở và bất động sản hiện nay:

Thể chế trong lĩnh vực này chậm được hoàn thiện, đặc biệt là một số quy định thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, thúc đẩy tính minh bạch, an toàn của các giao dịch.

Mô hình cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng chưa phù hợp, còn lúng túng trong quá trình tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của người dân, doanh nghiệp. Chúng ta có thể hoàn thiện việc đăng ký căn cước công dân chỉ trong 3 tháng, do đó không khó khăn gì trong việc đăng ký cho đất đai.

Thứ ba, giải pháp hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đối với hệ thống chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản:

Một là, đưa vào các luật nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sản; chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản.

Hai là, giao cơ quan quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công bố chỉ số giá, chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản hàng tháng, hàng quý, 6 tháng và hàng năm.

Ba là, đưa chỉ số đất đai, nhà ở và bất động sản vào tiêu chí thống kê của hệ thống thống kê quốc gia.

Bốn là, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu giao dịch các sản phẩm được nhà nước giao đất, phải qua sàn giao dịch bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2007).

Năm là, tăng cường vai trò của các hiệp hội nghề nghiệp đất đai, nhà ở và bất động sản trong tuyên truyền, vận động các bên hữu quan trong việc thúc đẩy việc tính toán các chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản.

Cũng theo kiến nghị của PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Giảng viên cao cấp khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội:

Về Luật Nhà ở:

Luật Nhà ở (sửa đổi) bản dự thảo có quy định Nhà chung cư với thời hạn 50 năm. Theo PGS đây là quan điểm tiếp cận từ thực tiễn. Khi công trình chung cư xuống cấp sẽ có thể thực thi việc thu hồi và phá dỡ. Những vấn đề phát sinh cần phải cụ thể hóa và đối chiếu với Điều 126 Luật Đất đai để việc sửa đổi tăng tính khả thi và đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với việc sửa đổi Luật Nhà ở để góp phần tạo thêm hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch: Về bản chất, căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng có sổ đỏ lâu dài hay không có sổ đỏ lâu dài bản chất không thay đổi là không vào đó ở được; mà nhà đó, căn hộ đó vẫn phải phục vụ mục đích kinh doanh. Chính vì vậy, việc cấp sổ cho đất kinh doanh thương mại là cần thiết cho hoạt động quản lý và tạo sự yên tâm cho các nhà đầu tư.

Về Luật Kinh doanh bất động sản:

Chính phủ thống nhất về sự cần thiết và mục tiêu sửa Luật Kinh doanh bất động sản để kịp thời thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường.

Cần phải tiếp tục rà soát, nghiên cứu, làm rõ phạm vi, đối tượng điều chỉnh của từng nhóm chính sách, bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, tránh chồng chéo, gây vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Đồng thời, phải hoàn thiện các chính sách về kinh doanh bất động sản bảo đảm nguyên tắc thị trường, tạo lập khung khổ pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

“Tôi hy vọng những sửa đổi hệ thống từ Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản… sẽ trở thành khung khổ pháp lý thuận lợi để tất cả “dòng sông đều chảy”, tạo sự thuận lợi về đầu tư trong thời gian tới”, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung nhận định.

Sửa luật để phát triển nhà ở giá rẻ

Tại Hội nghị, các chuyên gia, luật sư và doanh nghiệp cũng mổ xẻ nhiều quy định liên quan đến phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.

Theo đó, ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng góp ý: Về đất làm nhà ở xã hội, nên bỏ quy định doanh nghiệp phải trích 20% quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội. Vì rất vướng nên thời gian qua, các doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại hầu như đều không thực hiện được quy định này. Thực chất chỉ có 2% các dự án triển khai. Còn lại, các doanh nghiệp chọn cách nộp tiền. Số tiền này đưa về ngân sách lại phục vụ việc khác chứ không dùng để xây nhà ở xã hội.

Ông Toàn nói: “Tôi cho rằng, chúng ta nên quy hoạch riêng từng khu nhà ở xã hội chứ không cần phân biệt nhà ở công chức, công nhân, người nghèo… Đối với nhà ở xã hội, nếu chúng ta tập trung vào một đối tượng, quy hoạch một chỗ thì sẽ bán hết ngay, nhưng cứ tách lẻ thì sẽ không bán được”.

Cũng theo ông Toàn, các đối tượng vay vốn mua nhà ở xã hội đều là người thu nhập thấp nhưng chính sách của ngân hàng lại quy định người dân ở đô thị được vay, ở rìa đô thị hoặc ở nông thôn thì không được vay. Như vậy là các ngân hàng đi ngược lại với chính sách an sinh. Điều này quá bất cập, cho nên cần xem xét lại luật về tín dụng, cho vay. Đã là người thu nhập thấp thì đều được vay, không nên phân biệt hay cấm đoán.

Ông Nguyễn Anh Quê, đại diện Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội lại cho rằng, đối với quy định cho thuê nhà ở xã hội, chỉ nên cho thuê ở đô thị loại 1 chứ không nên cho thuê nhà ở xã hội ở đô thị loại 2 và loại 3, vì cho cũng không có ai thuê. Và giá thuê cũng đang không hợp lý, vì vậy với nhiều người dân thà mua luôn chứ không thuê.

TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chia sẻ quan điểm: “Tôi đồng ý với ý kiến một đại biểu đã nói, người dân ở nông thôn không ai thuê nhà ở xã hội làm gì. Nếu có là do một số chủ đầu tư có dự án cho công nhân tại khu vực nông thôn thuê. Việc cho đối tượng này vay để mua, thuê nhà ở xã hội là trách nhiệm chủ đầu tư, của địa phương.

Chúng ta hiểu về nhà ở xã hội chưa chuẩn. Nhà ở xã hội không phải là nhà từ thiện, cho không vì nếu thế thì không ai ở được, do đó mức phí chi trả nhà ở xã hội như vậy là đã thấp hơn nhà ở thương mại rồi”.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh, Công ty Luật Hợp danh Minh Bạch đóng góp 2 ý: 

Thứ nhất, cần thống nhất quy định trong các văn bản pháp luật về loại đất để xây dựng nhà ở xã hội, xây dựng cơ chế cho phép nhưng cũng tăng cường kiểm soát để doanh nghiệp thuê, mua nhà ở xã hội cho công nhân viên trong doanh nghiệp.

Thứ hai, cần có quy định cụ thể về quỹ đất dành cho dự án nhà ở xã hội tại các địa phương, chế độ ưu đãi dành cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội cần được cải thiện bằng các công cụ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, nâng mức lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp trên cơ sở cân đối với mức thu nhập của đối tượng được ưu đãi mua nhà ở xã hội nhằm thu hút nhà đầu tư thực hiện dự án, hạn chế tình trạng khan hiếm nhà đầu tư với các dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Chưa có lời giải bài toán quỹ bảo trì chung cư và cải tạo chung cư cũ

Tại Hội nghị, các doanh nghiệp cũng có tiếp tục kiến nghị những vấn đề không hề mới nhưng chưa có lời giải. Theo đó, Đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng Phát triển nhà số 7 nêu ý kiến về vấn đề cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ. Những quy định pháp luật mới đã giúp tháo gỡ một phần nhưng vẫn có vướng mắc.

Về vấn đề tháo dỡ phải đạt đồng thuận 100% là rất khó trong thực tế. Theo quy trình thì khi các hộ dân không chấp hành di dời thì cưỡng chế nhưng vấn đề là cưỡng chế như thế nào và được phép làm đến đâu? Đây chính là điều khó khăn cho doanh nghiệp, chủ đầu tư.

Về vấn đề quy hoạch khu vực cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũng đang gặp khó khăn. Nghị định 69 có tháo gỡ phần nào nhưng doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn còn lúng túng.

Việc xoay sở nhà tạm cư đối với cả khu chung cư di dời một lúc cũng là áp lực tài chính với các doanh nghiệp, chủ đầu tư khi cải tạo. Để thực hiện được, chúng tôi đề xuất Nhà nước có cơ chế hỗ trợ về chính sách thuế, chi phí cần thiết.

Ngoài ra, doanh nghiệp này cũng gặp phải khó khăn liên quan đến việc quản lý sau đầu tư, cách tính lô gia tại các chung cư còn lúng túng.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP. Invest cho hay, tại Hà Nội và TP.HCM, các chung cư đang ngày càng phát triển và trở thành chủ đề nóng. Chúng ta đi qua các khu chung cư thường thấy những băng rôn đỏ treo liên tục do liên quan đến vấn đề pháp lý chung cư. Chính vì vậy rất mong Bộ Xây dựng cần chấn chỉnh lại:

Thứ nhất, những người tham gia Ban quản trị phải đáp ứng các tiêu chuẩn rõ ràng và hiểu biết về pháp luật để giải quyết tranh chấp. Cần tổ chức Ban quản trị mạch lạc, rõ ràng. Theo ông Hiệp, Bộ Xây dựng cần điều chỉnh lại Thông tư 06 điều hành công tác quản trị chung cư rõ ràng hơn.

Thứ hai, về phí bảo trì chung cư, những căn hộ chưa mua, chưa bán được nhưng phải nộp 2% phí, điều này là bất công với nhà đầu tư. Việc sử dụng phí bảo trì này, trong Luật Nhà ở quy định không được sử dụng phí bảo trì cho sửa chữa. Bộ Xây dựng cần xem xét lại vấn đề này.

Về việc phân phối quỹ bảo trì ở nhiều chung cư chưa hợp lý. Trong một dự án nhà hỗn hợp, 3 tầng đế thường được sử dụng vào mục đích thương mại. Tuy nhiên, khu vực này sử dụng điều hòa và điện riêng, nhưng không sử dụng thang máy chung. Vậy kinh phí bảo trì ở đây phải nộp như thế nào mới công bằng?

Ngoài ra, ông Hiệp cho rằng, còn nhiều vấn đề tồn tại giữa chủ đầu tư và cư dân với đại diện là Ban quản trị. Trong đó, các vấn đề phổ biến và nóng nhất hiện nay là sử dụng diện tích chung riêng, quản lý quỹ bảo trì và thành lập Ban quản trị chung cư. 

“Liên quan đến Luật Nhà ở, tôi rất mong tư tưởng, quan điểm sửa Luật cần phải rõ ràng, minh bạch”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Rào cản cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Tại Hội nghị, Luật sư Nguyễn Đức Tĩnh, Luật sư điều hành Công ty Luật TNHH TTP Bengoshi chia sẻ vướng mắc: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm hai đối tượng: (1) Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và (2) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, được quy định riêng biệt ở hai điểm khác nhau của điều luật.

Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án để có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không đề cập đến vấn đề về hộ chiếu và dấu kiểm chứng nhập cảnh.

Tuy nhiên, đến Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, khi quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, lại đưa ra yêu cầu chung với cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không phân biệt cá nhân đó thuộc đối tượng 1 hay 2, cần có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

Chính sự bất nhất trong quy định giữa luật và nghị định, khiến người nước ngoài thuộc đối tượng 1 khi muốn sở hữu nhà ở Việt Nam có thắc mắc “Liệu có cần chuẩn bị hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh hay không?” và gặp khó khăn trong quá trình thực hiện thủ tục.

Theo đó, Luật sư Tĩnh đưa ra kiến nghị: 

Thứ nhất, xem xét lại điều kiện để xác định cá nhân nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, quy định riêng biệt điều kiện về “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh” chỉ dành cho cá nhân được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Đối với cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở, không cần điều kiện này.

Mặt khác, trong bối cảnh Covid-19, khi người nước ngoài chưa thể lập tức vào Việt Nam, thì cần cân nhắc bổ sung giải pháp để tạo điều kiện cho họ sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà không cần “hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh”. Dù giải pháp nào được đưa ra cũng cần bảo đảm được hai yêu cầu cơ bản sau:

Cá nhân nước ngoài phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam (Điều 159 Luật Nhà ở 2014);

Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam (Điều 162 Luật Nhà ở 2014).

Thứ hai, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các sản phẩm mới của nhà ở bằng cách đưa ra định nghĩa mang tính nội hàm của các sản phẩm này vào Luật Nhà ở, biến nó trở thành một đối tượng chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở.

Thứ ba, mở rộng hình thức sở hữu nhà ở (đối với cả loại hình nhà ở mới), cho phép người nước ngoài có thể mua nhà ở từ công dân Việt Nam. Như vậy, không chỉ với các hình thức theo quy định hiện tại, nên đồng ý cho người nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng nhà ở từ công dân Việt Nam với điều kiện đảm bảo số lượng nhà được mua, nhà ở không nằm trong khu vực liên quan đến an ninh, quốc phòng.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw chia sẻ: “Đối với quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: Luật Nhà ở 2014 chỉ cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở trong dự án nhà ở thương mại mà chưa có quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có được phép nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hay không (không quy định rõ cấm hay được phép). Cần phải quy định rõ hơn điều này”.

TS. LS. Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp bổ sung thêm: “Do một số điều kiện đặc thù trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà hợp đồng kinh doanh bất động sản vẫn còn có sự phân biệt về chủ thể như quy định về tổ chức cá nhân trong nước không bị giới hạn về trường hợp và loại bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua cũng như mục đích sử dụng đối với các bất động sản này, trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chịu những hạn chế nhất định. Đối với những sản phẩm nhà ở mới như bất động sản nghỉ dưỡng thì quy định này có thể vô hình chung là rào cản phát triển tiềm năng du lịch”.

Sửa luật đồng bộ, tránh chồng chéo

Trước hàng loạt những vướng mắc của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, đại diện cơ quan quản lý Nhà nước cũng cho rằng việc sửa đổi luật phải trên cơ sở kế thừa những điều tốt của bộ luật cũ, và phát triển bổ sung những điều mới để phù hợp với bối cảnh phát triển mới của thị trường.

Ông Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch Công ty Cổ phần Đầu tư DVL VENTURES nhận định: “Các chuyên gia nói rằng các luật có sự giao thoa với nhau nhưng tôi cho rằng các luật có sự chồng chéo và mâu thuẫn thì đúng hơn. Ví như việc sửa Điều 23 Luật Nhà ở, Luật Đầu tư là luật gốc, thì việc sửa điều 23 là đúng nhưng Quốc hội lại chưa thông qua.

Ở góc độ quản lý Nhà nước, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cũng trình bày quan điểm:

Với Luật Nhà ở:  

Thứ nhất, vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn có cần không? Thế giới có quy định sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm. Nếu hết hạn sở hữu, chung cư còn tốt cho tiếp tục sử dụng, không tốt sẽ phá vỡ. Vậy Việt Nam có cần hay không? Ngược lại vấn đề là Luật Đất đai có cho phép sở hữu lâu dài cho đất xây dựng chung cư hay không?

Thứ hai, các hình thức đầu tư xây dựng dự án cần sửa đổi gì? Trong thời gian vừa qua, phân lô bán nền tràn lan, tôi cho rằng, phải xác định hình thức đầu tư rõ ràng. Như thế nào là lập dự án đầu tư, như thế nào là kinh doanh riêng lẻ.

Thứ ba, xác định mô hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tên gọi không quan trọng, mà ở chỗ cách thức xác định, nội hàm của sản phẩm. Sản phẩm nào cho thuê? Sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê. Xác định rõ mô hình phát triển nhà ở do Nhà nước quy định như: Nhà ở cho công nhân phải có chế định riêng hay mô hình nhà ở cho người dân trong đô thị cũng khác…

Thứ tư, đối với phát triển tài chính nhà ở. Trong Luật Nhà ở đã có quy định, nhưng tài chính với bất động sản ra sao lại là vấn đề rộng? Cần nghiên cứu mở rộng hơn quy định bổ sung trong luật.

Thứ năm, việc xác định các loại hình sở hữu nhà ở hiện nay liên quan đến sở hữu của người nước ngoài. Vấn đề này liên quan đến Hiến pháp và cần quy định cụ thể hơn.

Với Luật Kinh doanh bất động sản:

Thứ nhất, quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như thế nào? Cần quy định rõ ràng về vốn hay về tiêu chí nào cần đặt ra?

Thứ hai, chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng phải có sổ đỏ. Một doanh nghiệp làm ăn thua lỗ muốn chuyển nhượng dự án thì dự án phải có sổ đỏ nhưng điều kiện cấp sổ đỏ là phải có điều kiện vốn, dòng tiền tài chính. Nhưng họ làm ăn lỗ, không có tiền vốn, tài chính thì mới muốn chuyển nhượng. Cuối cùng dự án không chuyển được, “nằm” đó và cũng không tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba, vấn đề xác định dự án bất động sản cũng nhiều vấn đề: Chúng ta chưa có các điều kiện xác định cụ thể về đầu tư dự án giao thông, dự án cầu đường, dự án bất động sản….

Thứ tư, với sản phẩm lai như condotel, liệu có đưa vào Luật Nhà ở hay không? Đây là vấn đề cần xem xét.

Thứ năm, thông tin thị trường và chuyển đổi số. Một ngôi nhà chia ra nhiều chủ sở hữu và đem bán ra nước ngoài. Như vậy, Luật chưa có quy định về câu chuyện mua bán qua số hoá hay mua bán ký giấy tờ thực tế.

Thứ sáu, quản lý và điều tiết thị trường: Câu chuyện thuế và giá điều tiết như thế nào hay chỉ khi thị trường nóng với lạnh chúng ta mới thực hiện điều tiết.

Ông Khởi cho hay: “Tóm lại, liên quan đến các việc sửa đổi luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… phải phân trách nhiệm rõ ràng. Bởi bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực ngành nghề và nhiều bộ luật”.

TS. Vũ Tiến Lộc - Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam lại cho rằng, gói hỗ trợ kinh tế lớn nhất hiện nay là gói hỗ trợ niềm tin cho các doanh nghiệp vào cơ quan quản lý Nhà nước, niềm tin vào sự hồi phục. Vì vậy, việc tạo được niềm tin cho các doanh nghiệp là điều rất quan trọng. Hiện nay, những sai phạm của doanh nhân là cần phải xử lý nhưng không có nghĩa là bỏ lại doanh nghiệp mà phải hỗ trợ họ vượt qua khó khăn.

Về vấn đề sửa luật, ông Lộc cho rằng cùng lúc phải sửa đổi cả ba bộ luật gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai. Bởi nếu chỉ sửa Luật Đất đai dễ đưa ra những quan điểm, chính sách vướng mắc so với những luật khác. Ngoài ra, cần phải sửa ngay.

“Trước hết phải sửa các điểm chưa hợp lý; phải bổ sung những khoảng trống; phải làm rõ những vùng xám, vùng mờ; phải bổ quy những mô hình kinh doanh bất động sản mới, cơ sở dữ liệu, chuyển đổi số,… để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường bất động sản phát triển.

Để đảm bảo quá trình đồng bộ trong những quy định pháp luật thì ban chỉ đạo cần phải có sự thống nhất, thống nhất giữa các bộ để đảm bảo tính liên thông, khắc phục tính chồng chéo quan hệ giữa các luật cũng như bộ ngành.

Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, Để đáp ứng các yêu cầu Quyết định số 2161/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045, có một số vấn đề phải bàn:

Thứ nhất, GDP của Việt Nam thấp nhưng giá đất lại thuộc top đắt hàng đầu thế giới. Thị trường bất động sản của chúng ta đang không đi theo quy luật cung - cầu. Cầu cao, cung ít, giá tăng cao, nên vấn đề then chốt nhất là tăng nguồn cung của thị trường bất động sản. Do đó, tôi kiến nghị cần phải có giải pháp để gia tăng nguồn cung trên thị trường.

Thứ hai, thị trường bất động sản nóng lên bởi yếu tố đầu cơ. Làm thế nào để giải quyết vấn đề này? Tôi kiến nghị Luật Kinh doanh bất động sản phải ngăn chặn vấn đề đầu cơ bằng việc đánh mạnh vào vấn đề tài chính như thuế, phí và biện pháp kỹ thuật.

"Nhà ở là nhu cầu then chốt của con người nhưng còn nhiều nhu cầu khác chưa giải quyết được như sự đồng bộ của các công trình, chưa thành tổng thể; từ đó gây áp lực lên giao thông đô thị. Do đó, cần phát triển những công trình phụ trợ liên quan đến nhà, đặc biệt là giao thông. Hiện giao thông của chúng ta chưa giải quyết được vấn đề nội tại nên thời gian tới, cần phải thể chế hóa thành các quy định cụ thể", Luật sư Trương Anh Tuấn nhấn mạnh.

TS. Cấn Văn Lực cũng bổ sung: “Vấn đề đặt ra là nếu việc sửa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng với Luật Đất đai thì các bộ luật có thống nhất, đồng bộ hơn? Hay hai luật này sửa trước sẽ tháo gỡ cho thị trường bất động sản ở hiện tại, nhưng liệu có đồng bộ và nhất quán với các luật sau này hay không? Tôi cho rằng, vướng mắc luật hiện nay chỉ xoay quanh bộ ngành ban hành luật đó là chính chứ không liên quan đến các bộ ngành khác. Do đó tôi cho rằng, chúng ta cần chờ để sửa đồng bộ.

Dưới góc độ doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch GP. Invest nói: “Theo tôi, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là quan điểm sửa luật. Tôi cho rằng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản”.

Ông Hiệp dẫn chứng, Luật Xây dựng hiện nay đang quy định thời gian bảo hành chung cư là 24 tháng. Trong khi đó, quy định tại khoản 2, Điều 85 về “Bảo hành nhà ở”, Luật Nhà ở năm 2014 lại quy định, nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng đối với nhà chung cư và 24 tháng đối với nhà ở riêng lẻ.

Hay vấn đề đấu giá đất, hiện nay cũng đang có những quy định phức tạp. Chúng ta đã có Luật Đấu thầu quy định chung cho các vấn đề liên quan đến đấu thầu, đấu giá. Vì vậy các luật liên quan đến vấn đề này cần phải thống nhất với Luật Đấu thầu.

Có thể thấy, có khoảng 12 luật đang liên quan và điều phối đến thị trường bất động sản, nên nếu các luật không thống nhất sẽ tạo ra rất nhiều vướng mắc, chồng chéo. Vì vậy, sự thống nhất quan điểm về chỉnh sửa luật giữa các cơ quan quản lý là hết sức cần thiết./.